Sinds 1 januari 2021 geldt voor de afbraak en heropbouw van een woning het btw-tarief van 6%, ongeacht waar deze woning in België is gelegen. Ook de verkoop van een dergelijke woning kan voortaan met 6% btw.
Tot voor kort gold het btw-tarief van 6% enkel in 32 centrumsteden. De nieuwe regeling breidt, het verlaagd btw-tarief, onder bepaalde voorwaarden, tijdelijk uit naar het hele land.
Een aantal bijkomende voorwaarden geven de maatregel een sociaal karakter. De belangrijkste voorwaarde is dat de heropgebouwde woning de enige eigen woning is van de bouwheer-natuurlijke persoon. Dit betekent onder meer dat de bouwheer een natuurlijke persoon moet zijn, die zijn woonplaats zonder uitstel vestigt in deze woning en daar houdt tot en met 31 december van het vijfde jaar na dat van de ingebruikneming. De totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning mag maximaal 200m² bedragen.
Het 6% btw-tarief geldt voortaan ook voor de verkoop van afgebroken en heropgebouwde woningen. Deze uitbreiding is met name interessant voor bouwpromotoren die nieuwbouwwoningen te koop zullen kunnen aanbieden met 6% btw, op voorwaarde dat het gebouw wordt opgericht op een kadastraal perceel waarop zij vooraf een bestaand gebouw hebben afgebroken. Ook hier is de bewoonbare oppervlakte beperkt en geldt de voorwaarde dat de koper de woning als enige eigen woning moet gebruiken.
Het verlaagde btw-tarief geldt in principe ook voor de verkoop van het bijhorend terrein, tenzij dit afzonderlijk van de constructies wordt verkocht door een grondvennootschap en dus in de regel onderworpen is aan 10% (Vlaanderen) of 12,5% registratierechten (Wallonië en Brussel). Waar de verkoop van de grondaandelen met toepassing van btw vanuit btw-oogpunt aanlokkelijk lijkt, moet dit met de nodige omzichtigheid worden benaderd. Vandaag bestaat immers de praktijk om residentiële vastgoedprojecten gesplitst te verkopen, waarbij de grond door de grondvennootschap wordt verkocht met toepassing van 10% of 12,5% registratierechten, terwijl de constructies door de opstalvennootschap worden verkocht met 21% btw. De btw-administratie staat deze praktijk slechts toe op voorwaarde dat consequent wordt gehandeld.
Naast de enige eigen woning geldt het verlaagde btw-tarief van 6% ook voor de afbraak en heropbouw van woningen of de verkoop van na afbraak heropgebouwde woningen die door de bouwheer of de koper gedurende een periode van 15 jaar verhuurd worden aan een sociaal verhuurkantoor of in het kader van een beheersmandaat aan een sociaal verhuurkantoor. In dit geval geldt geen maximale bewoonbare oppervlakte voor de heropgebouwde woning.
Deze maatregelen zijn beperkt in de tijd: ze gelden slechts voor zover de btw opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.
