De afschaffing van het verlaagd tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen in de 32 centrumsteden, heeft een negatieve impact op het aanbod aan betaalbare huurwoningen. De regering heeft dit ingezien en besloot daarom opnieuw een verlaagd tarief van 6% in te voeren voor de afbraak en heropbouw van huurwoningen.
Tot 31 december 2023 bestonden er twee regelingen met een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen.
Een permanente regeling had alleen betrekking op woningen gelegen in één van de 32 centrumsteden. In deze centrumsteden was het tarief van 6% van toepassing op voorwaarde dat het onroerend goed na uitvoering van de werkzaamheden als privéwoning werd gebruikt. Deze regeling gold niet alleen voor bouwheren die voor zichzelf bouwden, maar bood ook aan investeerders de mogelijkheid om met 6% btw woningen af te breken en herop te bouwen met het oog op de verhuur ervan als privéwoning. Het verlaagd tarief gold daarentegen niet in geval van verkoop van een woning na afbraak en heropbouw.
Tegelijkertijd gold tot 31 december 2023 in het hele land een tijdelijke regeling, niet alleen voor de heropbouw en afbraak van woningen als zodanig, maar ook voor de verkoop ervan. De toepassing van dit tijdelijk verlaagd tarief was gekoppeld aan bepaalde sociale voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde was dat de heropgebouwde woning de enige eigen woning moest zijn van de bouwheer-natuurlijke persoon, respectievelijk de koper-natuurlijke persoon. Dit hield onder meer in dat deze natuurlijke persoon er zijn woonplaats moest vestigen en behouden gedurende een periode van vijf jaar. De totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning mocht maximaal 200m² bedragen.
In het kader van de beëindiging van deze tijdelijke regeling op 31 december 2023, heeft de wetgever besloten om met ingang van 1 januari 2024 een einde te maken aan beide bestaande regelingen – met inachtneming van een overgangsperiode tot 31 december 2024 – en deze te vervangen door een permanente regeling die alleen van toepassing is op bouwheren-natuurlijke personen. Daardoor komen alleen de afbraak en heropbouw van de enige eigen woning van een bouwheer-natuurlijke persoon in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief van 6%, op voorwaarde dat voldaan is aan de hiervoor vermelde sociale voorwaarden.
Sinds deze hervorming is het voor projectontwikkelaars dus niet langer mogelijk om woningen, na afbraak en wederopbouw, met 6% btw te verkopen. Ook investeerders kunnen niet langer genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van huurwoningen (anders dan in het kader van het sociaal beleid, bijvoorbeeld in het geval van verhuur aan een sociaal verhuurkantoor).
Aangezien de afschaffing van het verlaagd tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen in de 32 centrumsteden een negatieve impact heeft op het aanbod van kwalitatieve en betaalbare huurwoningen, heeft de Regering nu beslist om het aanbod van nieuwe, betaalbare huurwoningen te stimuleren. Daarom voert zij opnieuw een verlaagd btw-tarief in voor de afbraak en heropbouw van huurwoningen. De voorgestelde regeling is enerzijds ruimer en anderzijds beperkter dan de afgeschafte maatregel. Zo geldt er niet langer een geografische beperking, in die zin dat de maatregel zal gelden voor het ganse Belgische grondgebied en dus niet beperkt is tot 32 centrumsteden zoals onder de oude regeling. Anderzijds zullen voortaan wel sociale voorwaarden gelden. Zo zal het verlaagd tarief van 6% slechts gelden onder volgende voorwaarden: (i) de bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning bedraagt niet meer dan 200 m²; (ii) de woning wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats van de huurder, wat bijvoorbeeld studentenkamers lijkt uit te sluiten van het verlaagd btw-tarief; en (iii) de woning wordt voor minimaal 15 jaar verhuurd aan één of meerdere achtereenvolgende huurders.
De aangekondigde maatregel is goed nieuws voor investeerders en zal een stimulans zijn voor de realisatie van vaak complexe, binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten.
De maatregel moet nu worden uitgewerkt en verduidelijkt in een concrete wettekst. Daarbij zal hopelijk een antwoord worden gegeven op een aantal openstaande vragen, zoals bijvoorbeeld de vraag of een deel van het genoten voordeel moet worden terugbetaald indien een afgebroken en heropgebouwde woning met huurcontract wordt overgedragen binnen de periode van 15 jaar.
