La suppression du taux réduit de 6% pour la démolition et reconstruction d’habitations dans les 32 zones urbaines a un impact négatif sur l’offre de location d’habitation abordable. Le Gouvernement en a pris conscience et a dès lors décidé réintroduire un taux de 6% pour la démolition et reconstruction de biens locatifs résidentiels.
Jusqu’au 31 décembre 2023, deux régimes prévoyaient un taux de TVA réduit à 6% en cas de démolition et reconstruction d’habitations.
Un régime permanent concernait uniquement les habitations situées dans une des 32 zones urbaines. Dans ces zones urbaines, le taux de 6% était d’application pour autant qu’après l'exécution des travaux, le bien était utilisé comme logement privé. Ce régime ne valait pas que pour les maîtres d’ouvrage qui construisaient pour eux-mêmes mais il offrait aussi la possibilité aux investisseurs de réaliser, à un taux de 6%, la démolition et reconstruction d’immeubles d’habitation en vue de leur mise en location à titre de logements privés. En revanche, le taux réduit ne s’appliquait pas à la vente d’une habitation après démolition et reconstruction.
En même temps, un régime temporaire s’appliquait jusqu’au 31 décembre 2023 à l’ensemble du pays, non seulement à la reconstruction et démolition d’habitations en tant que telles, mais également à la vente de telles habitations. L’application de ce taux réduit temporaire était liée à certaines conditions sociales. La condition la plus importante était que le logement reconstruit devait être l’habitation propre et unique, selon le cas, du maître d’ouvrage-personne physique ou de l’acheteur-personne physique. Cela impliquait, entre autres, que cette personne physique y établisse son domicile et le conserve pendant une période de cinq ans. La superficie totale habitable de l’habitation reconstruite ne pouvait par ailleurs pas excéder 200m².
Dans le contexte de la fin du régime temporaire au 31 décembre 2023, le législateur a, à partir du 1er janvier 2024, décider de mettre fin aux deux régimes existants – moyennant une période transitoire jusqu’au 31 décembre 2024 – et de les remplacer par un régime permanent qui ne s'applique qu’aux maîtres d’ouvrage-personnes physiques. Depuis lors, seules les démolitions et reconstructions de l’habitation propre et unique du maître d’ouvrage-personne physique entrent en ligne de compte pour le taux réduit de TVA de 6%, pour autant qu’il soit satisfait aux conditions sociales mentionnées ci-avant.
Depuis cette réforme, il n’est donc plus possible pour les promoteurs immobiliers de vendre des habitations, après démolition et reconstruction, au taux de 6%. Les investisseurs immobiliers ne peuvent plus non plus bénéficier du taux réduit de TVA de 6% pour la démolition et la reconstruction d’habitations locatives (sauf dans le cadre de la politique sociale, par exemple en cas d’une location à une agence immobilière sociale).
Etant donné que cette suppression du tarif réduit de 6% pour la démolition et reconstruction d’habitations dans les 32 zones urbaines a eu un impact négatif sur l’offre de logement locatif qualitatif et abordable, le Gouvernement vient de décider de stimuler l’offre de location d’habitations neuves. Pour ce faire, il réintroduit un taux de TVA réduit pour la démolition et reconstruction de logements locatifs. Le régime proposé est en même temps plus large et plus restrictif que l’ancien. Ainsi, il n’y a plus de critère géographique, en ce sens que le taux réduit vaudrait pour l’ensemble du territoire belge et n’est donc plus limité aux 32 zones urbaines comme c’était le cas auparavant. En revanche, des conditions sociales sont désormais prévues. Ainsi, le tarif réduit de 6% ne sera applicable qu’aux conditions suivantes : (i) la surface habitable du logement ne dépasse pas 200 m² ; (ii) le logement est utilisé comme résidence principale du locataire, ce qui semble exclure, par exemple, l’application du taux réduit aux chambres d’étudiants ; et (iii) le logement est loué pendant au moins 15 ans à un ou plusieurs locataires successifs.
La mesure annoncée est une bonne nouvelle pour les investisseurs, et stimulera la réalisation de projets de redéveloppement en centre-ville, souvent complexes. Dans ce contexte, il faut espérer que des réponses seront apportées à toute une série de questions, tel que, par exemple, celle de savoir si une partie de l’avantage obtenu devra être remboursée si l’habitation, après démolition et reconstruction, est cédée au cours de la période de 15 ans susmentionnée.
