De Wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen ("GVV") beoogt het statuut van "gereglementeerde vastgoedvennootschap" open te stellen voor vastgoedbedrijven die als een REIT willen opereren en beantwoorden aan de wettelijke kenmerken van de GVV. Deze regeling is mede geïnspireerd op de regels die gelden voor buitenlandse REITs.
Algemeen
Het "publiek" investeren in vastgoed wordt sinds 1995 omkaderd door de wetgeving met betrekking tot de instellingen voor collectieve belegging ("ICBs"), en meer bepaald het regime van de "vastgoedbevaks" (ICB-Wet van 3 augustus 2012 en Vastgoedbevak-KB van 7 december 2010).
Door hun huidig statuut van ICB, zouden vastgoedbevaks vanaf de inwerkingtreding van de wet tot omzetting van de AIFMD-richtlijn (de AIFMD-Wet) volgens de tekst van de AIFMD-Wet als "alternatieve beleggingsinstellingen" worden beschouwd, en aan de bijkomende wettelijke omkadering van deze instellingen moeten voldoen. Het lijkt echter dat deze bijkomende omkadering als "alternatieve beleggingsinstelling", voor wat specifiek de vastgoedbevaks betreft, geen reële meerwaarde inhoudt, en dat dergelijk juridisch kader inhoudelijk niet afgestemd zou zijn op de economische realiteit. In de ons omringende landen zijn vastgoedbedrijven meestal niet georganiseerd als "beleggingsfonds", en zullen zij dus ook niet noodzakelijk onderworpen zijn aan de AIFMD-wetgeving. Men kent er REIT-regimes met specifieke kenmerken, en met een gelijkaardige fiscale transparantie als deze van beleggingsfondsen: bijvoorbeeld de "société immobilière réglementée" ("SIIC") in Frankrijk, of de "Real Estate Investment Trust" ("REIT") in het Verenigd Koninkrijk of Duitsland. De Wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen ("GVV-Wet" of "Wet") beoogt met de "gereglementeerde vastgoedvennootschap" ook in België een apart REIT-statuut in te voeren, naast het statuut van vastgoedbevak (een reglementair kader dat behouden blijft). Met de invoering van het GVV-statuut, krijgen de bestaande vastgoedbevaks (mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan) de mogelijkheid om over te stappen naar een statuut dat beter is afgestemd op de economische realiteit, met een aangepast juridisch kader dat aansluit bij de activiteiten van deze operationele en commerciële vastgoedbedrijven. Na de goedkeuring van het wetsontwerp in het Parlement op 24 april 2014, werd de GVV-Wet bekrachtigd en afgekondigd op 12 mei 2014. De Wet werd vooralsnog niet gepubliceerd..
De GVV-Wet moet overigens parallel worden gelezen met de wettekst betreffende de omzetting van Richtlijn 2011/61/EU van het Europees parlement en de Raad van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen (de AIFMD-Richtlijn).
Kenmerken van de GVV en verschil met het bestaande wettelijk kader van de vastgoedbevaks
De gereglementeerde vastgoedvennootschap wordt in de GVV-Wet gedefinieerd vanuit haar activiteit, die bestaat uit het ter beschikking stellen, rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit, van onroerende goederen aan gebruikers, en, eventueel, binnen de daartoe bepaalde grenzen, het bezitten van andere types van "vastgoed" (aandelen in openbare vastgoedbevaks, rechten van deelneming in bepaalde buitenlandse ICBs, aandelen uitgegeven door andere REITs en vastgoedcertificaten). De GVV kan in dat kader alle activiteiten uitoefenen die verbonden zijn aan de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
Haar commerciële activiteit onderscheidt de GVV van een entiteit die een beleggingsactiviteit heeft die erin bestaat kapitaal op te halen bij een reeks beleggers om dit te beleggen met het oog op het genereren van een "pooled return" voor die beleggers, in overeenstemming met een bepaald beleggingsbeleid, in het belang van deze beleggers (met andere woorden, de eigenschappen die kenmerkend zijn voor een "alternatieve beleggingsinstelling"). De GVV heeft geen statutair verankerd beleggingsbeleid, maar ontwikkelt een strategie, waarbij haar activiteiten zich over de hele waardeketen van de vastgoedsector kunnen uitstrekken. Haar activiteit zal bijgevolg ruimer zijn dan de loutere overname van onroerende goederen met het doel huurgelden te innen en/of die onroerende goederen opnieuw te vervreemden.
Deze strategie moet ertoe strekken haar onroerende goederen in principe voor een lange termijn in bezit te houden. De GVV mag zich in geen geval inlaten met "vastgoedtrading".
Als algemeen principe bepaalt de Wet dat de activiteiten door de GVV zelf worden uitgeoefend, zonder een derde (andere dan een verbonden vennootschap) met de verantwoordelijkheid daarvoor te belasten. Dit impliceert dat de openbare GVV operationele teams tot haar beschikking moet hebben die een aanzienlijk deel van haar personeelsbestand vormen. Dit betekent uiteraard niet dat de GVV geen beroep mag doen op externe leveranciers, zoals architecten, aannemers of advocaten, en vormt evenmin een hinderpaal voor het uitbesteden van uitvoeringswerken; het "property management" (sic) kan echter in het geheel niet worden gedelegeerd. De verantwoordelijkheid voor, en de coördinatie van, de ondernemingsactiviteit moeten wel steeds bij de openbare GVV liggen. De Wet bepaalt voorts dat de GVV directe relaties met haar klanten en leveranciers moet onderhouden, iets wat voor de meeste (zo niet alle) vastgoedbevaks niet meer is dan een juridische bekrachtiging van de economische realiteit.
De GVVs zullen, gelet op hun belang voor de reële economie en voor het openbaar spaarwezen, onder het toezicht vallen van de FSMA. Net zoals dit op heden het geval is voor de vastgoedbevaks, zullen er ook specifieke regels worden opgelegd op het vlak van de maximale schuldgraad (nog steeds maximum 65%), risicodiversificatie en de pay-out ratio, zoals dergelijke regels ook bestaan voor de REITs in de naburige lidstaten.
Enkele verschilpunten met het huidig regime van de vastgoedbevaks zijn de volgende:
- "Vastgoeddiensten": dochtervennootschappen van een openbare GVV die "vastgoedvennootschappen" zijn (met andere woorden geen institutionele GVVs) mogen vastgoeddiensten leveren aan derden, zij het onder strikte voorwaarden (waaronder een begrenzing op het resultaat dat wordt gegenereerd door deze vastgoeddiensten en de omvang van de beheerde activa).
- De Wet legt de GVV niet op om "in het uitsluitend belang van de aandeelhouders" te handelen (het "vennootschapsbelang" staat centraal).
- De Wet vereist niet dat de GVV wordt vertegenwoordigd door twee bestuurders voor "daden van beschikking op vastgoed".
- Er moet (formeel) geen "persoon belast met de financiële dienst" worden aangesteld.
- De bestuurders, effectieve leiders en de verantwoordelijken voor de onafhankelijke controlefuncties mogen uitsluitend natuurlijke personen zijn (er werd echter wel in een overgangsregeling voorzien).
Erkenningsprocedure – overgangsregime voor vastgoedbevaks – recht van uittreding
Iedere vennootschap die het statuut van openbare GVV wil aannemen, moet daartoe een vergunning vragen bij de FSMA. Daarvoor zal ze een vergunningsdossier moeten indienen, waarvan de inhoud zal worden bepaald bij Koninklijk Besluit.
De Wet bevat een aantal specifieke bepalingen voor de openbare vastgoedbevaks die zouden opteren voor het GVV-statuut, zowel voor wat de procedure betreft, als voor de timing.
De inhoud van het vergunningsdossier dat moet worden ingediend bij de FSMA met het oog op het bekomen van een vergunning, zal worden bepaald bij Koninklijk Besluit, maar verwacht wordt dat dit dossier minstens een ontwerp van gewijzigde statuten zal moeten bevatten, evenals een verantwoording dat de vennootschap aan de in artikel 4 van de wet bedoelde criteria (dit zijn de GVV-criteria) voldoet of zal voldoen. De vennootschap zal in dit kader eveneens de nodige aandacht moeten besteden aan de bepalingen met betrekking tot het recht van uittreding (cf. infra).
De goedkeuring door de Algemene Vergadering van de wijziging van het maatschappelijk doel (en dus de goedkeuring van de overgang naar het GVV-statuut) vereist een aanwezigheidsquorum van 50% van de aandelen (of, in geval dit quorum op de eerste algemene vergadering niet wordt bereikt, de bijeenroeping van een tweede algemene vergadering) en een meerderheid van 80% van de stemmen.
In de hypothese waarin de algemene vergadering van de openbare vastgoedbevak de voorgestelde statutenwijziging goedkeurt, kan elke aandeelhouder die tegen dit voorstel heeft gestemd, een recht van uittreding uitoefenen, tegen een prijs die overeenstemt met het hoogste van: (i) de slotkoers van het aandeel op de dag die de publicatie van de oproeping van de (in voorkomend geval, eerste) buitengewone algemene vergadering voorafgaat, en (ii) de gemiddelde slotkoers van de dertig kalenderdagen voorafgaand aan de datum van de buitengewone algemene vergadering die de statutenwijziging goedkeurt (in voorkomend geval, de tweede BAV). De openbare vastgoedbevak kan deze wijziging van statuut afhankelijk stellen van de voorwaarde (waarvan achteraf afstand kan worden gedaan) dat het aantal aandelen waarvoor het recht van uittreding wordt uitgeoefend, een bepaald percentage van het kapitaal dat zij vaststelt, niet overschrijdt.
De exit-mogelijkheid is onderworpen aan een aantal zeer strikte beperkingen:
- het recht moet worden uitgeoefend tijdens de BAV die de voorgestelde statutenwijzing goedkeurt, en onmiddellijk na deze goedkeuring;
- het recht van uittreding is beperkt tot EUR 100.000 per aandeelhouder;
- enkel de aandelen waarmee werd tegengestemd, kunnen het voorwerp uitmaken van het recht van uittreding;
- het recht van uittreding kan enkel worden uitgeoefend met betrekking tot de aandelen waarvan de aandeelhouder ononderbroken de eigenaar zal zijn gebleven vanaf de dertigste dag voorafgaand aan de (eerste) BAV, tot de afloop van de (in voorkomend geval, tweede) BAV die de statutenwijziging goedkeurt.
Met het oog op de uitvoering (in voorkomend geval) van het recht van uittreding, zal de vennootschap haar eigen aandelen inkopen (onder de voorwaarden van artikel 620 en volgende W.Venn.), of deze aandelen door een derde laten aankopen. Indien de inkoop van eigen aandelen tot een inbreuk op artikel 620 W.Venn. zou leiden, kan deze niet plaatsvinden.
De GVV-Wet bepaalt dat de bekendmaking van de berichten of documenten met betrekking tot het recht van uittreding op zichzelf geen openbare aanbieding in de zin van de Prospectuswet uitmaken, noch een openbare overnameaanbieding in de zin van de Wet op de openbare overnamebiedingen, met dien verstande dat wanneer de drempel van 30% wordt overschreden, er (in principe) een verplichting ontstaat om een openbaar overnamebod uit te brengen.
Op basis van een amendement op het GVV-wetsontwerp dat werd ingediend op 28 maart 2014, met betrekking tot artikel 509 van het ontwerp van AIFMD-Wet, wordt een juridische ongerijmdheid vermeden voor vastgoedbevaks die pas na 22 juli 2014 (dit is de uiterste datum onder de AIFMD-Wet om een vergunningsaanvraag als alternatieve instelling voor collectieve belegging in te dienen), het statuut van GVV zouden kunnen aannemen. Vastgoedbevaks die hun vergunning als GVV aanvragen (en die daartoe hun vergunningsaanvraag moeten indienen binnen de vier maanden na de inwerkingtreding van de GVV-Wet) zullen onderworpen blijven aan de ICB-Wet en het Vastgoedbevak-KB, en dit tot op de dag van hun vergunning als GVV. Vastgoedbevaks die niet wensen te opteren voor het statuut van GVV, zullen eveneens onderworpen blijven aan de ICB-Wet en het Vastgoedbevak-KB tot het einde van de vierde maand na de inwerkingtreding van de GVV-Wet. Vanaf het einde van de vierde maand na de inwerkingtreding van de GVV-Wet zijn zij gehouden om overeenkomstig de AIFMD-Wet een vergunningsaanvraag in te dienen.
De vergunning van een openbare vastgoedbevak als openbare GVV heeft van rechtswege en gelijktijdig de vergunning als institutionele GVV tot gevolg van de institutionele vastgoedbevaks waarover zij de controle heeft. Het bestuursorgaan van de institutionele vastgoedbevak die wordt vergund als institutionele GVV, zal de nodige maatregelen moeten nemen om de statuten in overeenstemming te brengen met de GVV-Wet.
Voornaamste fiscale aspecten
De Memorie van Toelichting bepaalt dat het de bedoeling is van de wetgever dat de GVV aan hetzelfde fiscale regime onderworpen is als de vastgoedbevak.
Net zoals de vastgoedbevaks, zullen de GVVs slechts belastbaar zijn op de ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. Zij zullen ook onderworpen zijn aan de bijzondere aanslag op geheime commissielonen, en de roerende voorheffing die aan de bron is ingehouden op door hen ontvangen dividenden zullen zij niet kunnen verrekenen met de vennootschapsbelasting.
De GVV zal ook aan het "exit-tax" regime onderworpen zijn op het ogenblik van haar vergunning. De latente meerwaarden op de onroerende goederen worden dan belast aan 16,995%. Erkende vastgoedbevaks die van statuut veranderen en GVV worden, zullen niet opnieuw de exit-tax moeten betalen. Het hele systeem is opgezet als een regime van (beperkte) "fiscale transparantie", waarbij de vennootschap, na het betalen van de exit-tax, geen belastingen meer zal betalen op haar onroerende inkomsten en de meerwaarden op de onroerende goederen. Enkel de beleggers in de GVV zullen worden belast op de uitkeringen die ze (verplicht) ontvangen en de meerwaarden die ze realiseren op de aandelen.
Oorspronkelijk was voorzien dat het bestaande regime inzake roerende voorheffing zoals van toepassing op vastgoedbevaks, integraal van toepassing zou zijn op de dividenduitkeringen door GVVs. Op het laatste moment werd die gelijkschakeling, via een regeringsamendement, evenwel ongedaan gemaakt en de tekst luidt nu dat de Koning geen bevoegdheid (meer) heeft om de inkomsten van aandelen van GVVs (andere dan intstitutionele GVVs) vrij te stellen van roerende voorheffing. De bestaande vrijstellingen die bij Koninklijk Besluit zijn ingevoerd, zullen dus niet onverkort van toepassing zijn. In de praktijk zou dit voornamelijk slecht nieuws zijn voor buitenlandse investeerders (spaarders niet-inwoners en buitenlandse pensioenfondsen) die dus 25% roerende voorheffing zouden ondergaan. De Belgische investeerders (particulieren en bepaalde andere investeerders uitgezonderd) kunnen de roerende voorheffing immers verrekenen met de door hen verschuldigde vennootschapsbelasting. In de memorie van toelichting van de GVV-wet staat verder te lezen dat de vrijstelling inzake roerende voorheffing voor spaarders niet-inwoners die aandelen aanhouden van een vastgoedbevak ook zal geschrapt worden.
Inwerkingtreding en overgangsregime
De GVV-Wet werd op 12 mei 2014 bekrachtigd en afgekondigd, en zal in werking treden op de datum die wordt bepaald door de Koning. De Wet werd nog niet gepubliceerd. Het GVV-KB, dat samen met of kort na de publicatie van de Wet wordt verwacht, zal met andere woorden de datum van inwerkingtreding van het GVV-statuut bepalen.