Sinds enkele jaren wordt de bouwsector onderworpen aan steeds striktere regels inzake de energieprestatie van gebouwen. De toepasselijke wetgeving in dit verband werd ontwikkeld onder de impuls van communautair recht, in het bijzonder de richtlijn 2002/91/CE van 16 december 2002, thans vervangen door de Richtlijn 2010/31EU van 19 mei 2010. Deze richtlijnen zijn in het Waalse Gewest omgezet door het kaderdecreet van 19 april 2007, dat een Boek IV heeft ingevoegd in het CWATUPE (Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme, du Patrimoine et de l'Énergie - Waals Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie). In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gebeurde dit door de ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen. Hieronder volgt een samenvatting van de verschillende verplichtingen van de eigenaars van onroerend goed inzake de E.P.B. (Energieprestatie van een gebouw) in deze twee gewesten.
Definitie van de E.P.B.-verplichtingen
De E.P.B. wordt gedefinieerd als de de hoeveelheid energie die nodig is om te voldoen aan de verschillende behoeften bij een standaardgebruik van het gebouw. Het betreft hoofdzakelijk de behoeften inzake energie die nodig zijn voor de verwarming of afkoeling van de omgevingslucht, voor de verwarming van water en de verlichting.
De toepasselijke wetgeving inzake de E.P.B. is georganiseerd rond de minimale technische voorschriften waaraan gebouwen moeten voldoen. Deze minimale voorschriften vormen de E.P.B.-eisen.
Niet alle nieuwe gebouwen moeten voldoen aan de E.P.B.-eisen. Bepaalde soorten gebouwen zijn niet aan de eisen onderworpen, zoals de gebouwen die worden gebruikt voor erediensten. Voor het overige slaan de E.P.B. enkel op nieuwe gebouwen, en onder bepaalde voorwaarden, op bestaande gebouwen die het voorwerp uitmaken van vernieuwingswerken of – enkel in Wallonië – een wijziging van bestemming. Wordt als bestaand gebouw beschouwd, elk gebouw waarvoor de ontvangstbevestiging van de eerste vergunning uiterlijk plaatsvond op 1 mei 2010 in Wallonië, of op 2 juli 2008 in Brussel. Indien de stedenbouwkundige aanvraag werd neergelegd op of na, respectievelijk, 1 mei 2010 (Wallonië) of 2 juli 2008 (Brussel), zal het opgetrokken of vernieuwde gebouw a contrario worden beschouwd als nieuw.
Er dient te worden onderstreept dat de inhoud van de toepasselijke E.P.B.-eisen voor nieuwe gebouwen verschilt van deze voor bestaande gebouwen die het voorwerp uitmaken van renovatiewerken of een wijziging van bestemming. De inhoud van de E.P.B.-eisen voor renovatiewerken verschilt daarnaast volgens de omvang van deze werken.
Verplichting om te waken over de naleving van de E.P.B.-eisen
Zowel in het Waals Gewest als in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, rust de verplichting om te waken over de naleving van de E.P.B.-eisen bij de E.P.B.-aangever die, volgens de bewoordingen van de wetgeving, de bouwheer is. De eigenaar van een nieuw goed, of van een bestaand goed dat het voorwerp uitmaakt van renovatiewerken, zal dus E.P.B.-aangever zijn indien hij, in het kader van deze bouw- of renovatiewerken, de hoedanigheid van bouwheer heeft.
De hoedanigheid van eigenaar en van bouwheer overlappen elkaar in de meeste gevallen, maar kunnen verschillen. Dit zal onder meer het geval zijn indien de werken worden uitgevoerd in een gebouw op initiatief van een huurder die, alleen, de hoedanigheid van bouwheer zal hebben en dus ook van E.P.B.-aangever.
In het kader van projectontwikkeling, heeft de bouwpromotor-bouwheer, de keuze om de hoedanigheid van E.P.B.-aanvrager over te dragen aan de koper, en aldus op hem de verplichting te laten rusten om te waken over de naleving van de E.P.B.-eisen. Deze overdracht moet evenwel worden voorzien in de koop-verkoopovereenkomst, gesloten tussen de bouwpromotor en de koper, waarin de verplichte en gedetailleerde vermeldingen van de E.P.B.-wetgeving moeten worden opgenomen, volgens regels die lichtjes verschillen tussen het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
In het Waalse Gewest kan de niet-naleving van de E.P.B.-eisen leiden tot een administratieve boete ten laste van de E.P.B.-aangever van 250 EUR tot 50.000 EUR, behalve indien vaststaat dat de niet-naleving toerekenbaar is aan de architect of de aannemer. De E.P.B.-aangever zorgt dus best dat hij over het nodige bewijs beschikt dat hij opdracht heeft gegeven aan zijn architect en/of aannemer om te waken over de naleving van deze verplichtingen.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, kan de niet-naleving van de E.P.B.-eisen leiden tot een administratieve van ten minste 125 EUR, ten laste van de aangever.
Rapporteringsplicht
In het Waalse Gewest omvat de procedure, vastgesteld door de CWATUPE niet alleen de verplichting voor de E.P.B.-aangever om de E.P.B. verantwoordelijke (meestal de architect) aan te duiden, die belast is met het ontwerp en de omschrijving van de maatregelen die uitgevoerd moeten worden om aan de E.P.B.-eisen te voldoen. Hij moet bovendien aan de bevoegde overheid een aantal documenten bezorgen, die opgesomd en gedefinieerd worden door de wetgeving (de E.P.B.-verplichting. de initiële E.P.B.-aangifte, de E.P.B.-slotaangifte en, in voorkomend geval, de technische, ecologische en economische haalbaarheidsstudie).
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, vereist de ordonnantie van 7 juni 2007 van de aangever dat hij de E.P.B.-adviseur (equivalent van de E.P.B.-verantwoordelijke in Wallonië) aanduidt en dat hij aan de bevoegde overheid de E.P.B.-aangifte overmaakt.
Daarenboven zal de aanvrager van de vergunning voor het opzetten, de verbouwing of de renovatie van een gebouw er het E.P.B.-voorstel aan moeten toevoegen, behalve indien hem een afwijking is toegekend.
De hiervoor opgesomde verplichtingen vallen ten laste van de eigenaar van het goed indien hij tegelijkertijd – en naar gelang het geval – bouwmeester-aanvrager van de vergunning is of indien hij aan de voorwaarden voldoet om E.P.B.-aangever te zijn in het kader van een projectontwikkeling.
In het Waalse Gewest kan de ontstentenis van de communicatie van de initiële E.P.B.-aangifte en de E.P.B.-slotaangifte leiden tot een administratieve boete tussen 250 EUR en 50.000 EUR ten laste van de E.P.B.-aangever. Deze sanctie wordt evenwel niet toegepast ingeval van ontstentenis van overdracht van de E.P.B.-verplichting of de haalbaarheidsstudie. Het is immers onmogelijk deze documenten niet ter kennis te brengen van de overheid, gelet op het feit dat deze, op straffe van onontvankelijkheid, moeten worden gevoegd bij de vergunningsaanvraag.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn het nalaten een E.P.B.-adviseur aan te wijzen, en het gebrek aan kennisgeving van de E.P.B.-verklaring in de vereiste vorm en binnen de opgelegde termijnen, strafbare inbreuken, sanctionneerbaar met een gevangenisstraf van 8 dagen tot 12 maanden en/of een boete van 25 EUR tot 250.000 EUR.
Verplichtingen betreffende de E.P.B.-certificaten
De regels betreffende de E.P.B. omvatten een stelsel van E.P.B.-certificaten, ware "energie-identiteitskaarten" van de gebouwen waarvan ze de werkelijke energieprestatie beschrijven.
Zowel in het Waalse, als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, moet de eigenaar van een goed in bepaalde omstandigheden over een geldig E.P.B.-certificaat beschikken.
In het Waalse Gewest, dient de eigenaar voor elk nieuw gebouw, op het einde van de bouwwerken, te beschikken over een E.P.B.-certificaat. Voor bestaande gebouwen, moet eigenaar of de houder van een zakelijk recht over een E.P.B.-certificaat te beschikken:
- bij de opstelling van een akte die een persoonlijk genotsrecht verleent; en
- bij de opstelling van iedere akte tot aanwijzing, overdracht of oprichting van een zakelijk recht, met uitsluiting van de hypotheek of het genotspand; dit geldt evenwel niet voor de onopzettelijke handelingen, noch voor de akten van verdeling waarmee uit een onverdeeldheid van erfrechten gestapt wordt.
Het E.P.B.-certificaat wordt opgesteld door de gewestelijke diensten bij het oprichten van een nieuw gebouw. In de andere gevallen wordt het opgesteld door een E.P.B.-certificateur.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dient de eigenaar tevens over een E.P.B.-certificaat te beschikken bij het oprichten van een nieuw gebouw. Voor bestaande gebouwen bestaat deze verplichting :
- Bij het te koop stellen ervan;
- Bij het te huur stellen ervan;
- Bij de afsluiting van een onroerende leasing; en
- Bij de vestiging van een zakelijk recht onder levenden.
De persoon die bekendmaakt dat hij een goed te koop of te huur stelt, aanbiedt een zakelijk recht te vestigen op het gebouw of een onroerende leasing af te sluiten, moet in de bekendmaking de energieprestatie van het goed aan te duiden.
Het E.P.B.-certificaat wordt opgesteld door het Brussels Instituut voor Milieubeheer. In de andere gevallen wordt het opgesteld door een erkend certificateur.
Zowel in het Waalse Gewest als in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dient bij de verkoop van een gebouw het originele certificaat door de verkoper te worden overgemaakt aan de koper. De eigenaar dient eveneens een kopie ervan te bezorgen aan zijn huurder.
Voor de gebouwen van een openbare dienst of de gebouwen voor gemeenschapsvoorzieningen, alsook voor elk gebouw dat wordt bezet door een openbare overheid, toegankelijk voor het publiek en met een totale nuttige oppervlakte groter dan 1 000 m2, moet een geldig E.P.B.-certificaat worden aangeplakt dat duidelijk leesbaar en zichtbaar is door het publiek.
Als de eigenaar niet beschikt over een geldig E.P.B.-certificaat in de gevallen waar hij hiertoe gehouden is, stelt dit hem bloot aan een administratieve boete van 250 EUR tot 50.000 EUR in het Waalse Gewest en van 62,50 EUR tot 62.500 EUR in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Strafrechtelijke vervolging is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest eveneens mogelijk.
Er mag niet uit het oog worden verloren dat het E.P.B.-certificaat een geldigheidsduur heeft van 10 jaar, behalve voor openbare gebouwen, waarvoor een beperktere geldigheidsduur geldt. Eveneens dient de aandacht te worden gevestigd op het feit dat de kosten voor het opstellen van het certificaat ten laste van de eigenaar vallen.