Depuis quelques années, le secteur de la construction est astreint à des règles de plus en plus strictes en matière de performances énergétique des bâtiments. La réglementation applicable en la matière s'est développée sous l'impulsion du droit communautaire et, plus précisément, de la directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002, désormais remplacée par la Directive 2010/31UE du 19 mai 2010. Ces directives sont transposées en Région wallonne par le décret-cadre du 19 avril 2007, qui a inséré un Livre IV dans le CWATUPE et, en Région de Bruxelles-Capitale, par l'ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments. Voici un bref rappel des différentes obligations qui incombent aux propriétaires d'immeubles en matière de PEB dans ces deux Régions.
Définition des exigences PEB
La PEB est définie comme la quantité d'énergie nécessaire pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation standardisée d'un bâtiment. Il s'agit ici essentiellement des besoins énergétiques nécessaires au chauffage ou au refroidissement de l'air ambiant, au chauffage de l'eau et à l'éclairage.
La réglementation applicable en matière de PEB est organisée autour de prescriptions techniques minimales auxquelles doivent répondre les bâtiments. Ces prescriptions minimales constituent les exigences PEB.
Tous les bâtiments ne doivent pas satisfaire aux exigences PEB. Certains types de bâtiments n'y sont pas astreints, comme les lieux de culte. Pour le surplus, les exigences PEB ne concernent que les bâtiments neufs et, sous certaines conditions, les bâtiments existants qui font l'objet de travaux de rénovation ou, en Wallonie seulement, d'un changement d'affectation. Est considéré comme un bâtiment existant tout bâtiment dont la date de l'accusé de réception de la première demande de permis est, en Région wallonne, antérieure au premier mai 2010 et, en Région de Bruxelles-Capitale, au 2 juillet 2008. A contrario, si la demande de permis d'urbanisme a été déposée, selon la Région, à partir du premier mai 2010 (Wallonnie) ou du 2 juillet 2008 inclus (Bruxelles), le bâtiment construit ou reconstruit sur la base de celui-ci sera considéré comme neuf.
Il est important de noter que le contenu des exigences PEB applicables aux bâtiments neufs diffère de celui applicable aux bâtiments existants faisant l'objet de travaux de rénovation ou d'un changement d'affectation. Le contenu des exigences PEB applicables aux travaux de rénovation varie encore selon l'envergure de ces travaux.
Obligation de veiller au respect des exigences PEB
En Région wallonne comme en Région de Bruxelles-Capitale, l'obligation de veiller au respect des exigences PEB incombe au déclarant PEB qui, aux termes de la législation, est le maître d'ouvrage. Le propriétaire d'un bien neuf, ou d'un bien existant en cours de rénovation, sera donc déclarant PEB s'il a, dans le cadre de ces travaux de construction ou de rénovation, la qualité de maitre d'ouvrage.
Les qualités de propriétaire et de maitre d'ouvrage se confondent dans la plupart des cas mais peuvent toutefois être distinctes. Tel sera notamment le cas lors de travaux réalisés dans un immeuble à l'initiative d'un locataire qui, seul, endossera la qualité de maitre d'ouvrage et donc de déclarant PEB.
Dans le cadre de la promotion-vente, le promoteur, maître de l'ouvrage, a la faculté de transférer à l'acquéreur du bien la qualité de déclarant PEB, et de faire ainsi peser sur lui l'obligation de veiller au respect des exigences PEB. Ce transfert doit toutefois être prévu dans le contrat de vente conclu entre le promoteur et l'acquéreur où doivent figurer des mentions obligatoires détaillées par la législation PEB, selon des modalités légèrement différentes en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.
En Région wallonne, le non-respect des exigences PEB expose le déclarant PEB à une amende administrative allant de 250 à 50.000 EUR, sauf s'il est établi que ce non-respect est imputable à l'architecte ou à l'entrepreneur. Le déclarant PEB sera donc bien avisé de se ménager une preuve du fait qu'il a donné instruction à son architecte et/ou à son entrepreneur de veiller au respect de ces exigences.
En Région de Bruxelles-Capitale, le fait de ne pas respecter les exigences PEB expose le déclarant seul à une amende administrative d'au moins 125 EUR.
Obligations déclaratives
En Région wallonne, la procédure fixée par le CWATUPE en matière de PEB comporte l'obligation pour le déclarant PEB, non seulement de désigner le responsable PEB (généralement l'architecte), lequel est chargé de la conception et de la description des mesures à mettre en œuvre pour atteindre les exigences PEB, mais aussi d'adresser à l'autorité compétente un certain nombre de documents énumérés et définis par la législation (l'engagement PEB, la déclaration PEB initiale, la déclaration PEB finale et, le cas échéant, l'étude de faisabilité technique, environnementale et économique).
En Région de Bruxelles-Capitale, l'ordonnance du 7 juin 2007 requiert du déclarant qu'il désigne le conseiller PEB (équivalent du responsable PEB wallon) et qu'il communique à l'autorité compétente la déclaration PEB.
En outre, le demandeur de permis devant couvrir la construction, la reconstruction ou la rénovation d'un bâtiment devra y joindre la proposition PEB, sauf si une dérogation lui a été accordée.
Les obligations précédemment énumérées incomberont au propriétaire du bien s'il est en même temps – et selon les cas – maître d'ouvrage, demandeur du permis ou s'il remplit les conditions pour être déclarant PEB dans le cadre d'une promotion-vente.
En Région wallonne, le fait pour le déclarant PEB de ne pas communiquer la déclaration PEB initiale et la déclaration PEB finale l'expose à une amende administrative allant de 250 à 50.000 EUR. Cette sanction ne s'applique en revanche pas en cas de défaut de transmission de l'engagement PEB ou de l'étude de faisabilité. Ces documents ne peuvent en effet pas ne pas être notifiés à l'autorité puisqu'ils doivent être joints à la demande de permis sous peine d'irrecevabilité.
En Région de Bruxelles-Capitale, l'absence de désignation du conseiller PEB, de même que le fait de ne pas notifier la déclaration PEB dans les formes et délais requis, constitue une infraction pénale soumise à une peine d'emprisonnement allant de 8 jours à 12 mois et/ou à une amende de 25 à 250.000 EUR.
Obligations en matière de certificats PEB
La réglementation relative aux PEB instaure un système de certificats PEB, véritables "cartes d'identité énergétique" des bâtiments dont ils décrivent les performances énergétiques réelles.
Tant en Région wallonne qu'en Région de Bruxelles-Capitale, le propriétaire d'un bien est tenu de disposer d'un certificat PEB valide dans certaines circonstances.
En Région wallonne, pour tout bâtiment neuf, le propriétaire est tenu de disposer d'un certificat PEB à l'issue des travaux de construction. Pour les bâtiments existants, le propriétaire ou le titulaire de droit réel est tenu de disposer d'un certificat PEB:
- Lors de l'établissement d'un acte qui confère un droit personnel de jouissance; et
- Lors de l'établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d'un droit réel, à l'exclusion de l'hypothèque ou de l'antichrèse, des actes involontaires, ou des actes de partage pour sortir d'une indivision successorale.
Le certificat PEB est établi par les services régionaux lors de la construction d'un nouveau bâtiment. Il est établi par un certificateur PEB dans les autres cas.
En Région de Bruxelles-Capitale, le propriétaire est également tenu de disposer d'un certificat PEB à la suite d'une nouvelle construction. Pour les bâtiments existants, cette obligation existe :
- Lors de leur mise en vente;
- Lors de leur mise en location;
- Lors de la conclusion d'un leasing immobilier; et
- Lors de l'établissement d'un droit réel entre vifs.
La personne qui annonce la mise en vente ou location de son bien, qui offre un droit réel ou un leasing immobilier sur ce bien est tenu de faire figurer les prestations énergétiques dans la publicité qu'il diffuse.
Le certificat PEB est établi par l'IBGE lors de la construction d'un nouveau bâtiment. Il est établi par un certificateur agréé dans les autres cas.
Tant en Région wallonne qu'en Région de Bruxelles-Capitale, le certificat original doit être remis à l'acheteur par le vendeur en cas de vente d'un bâtiment. Le propriétaire doit également en remettre une copie à son locataire.
Pour les bâtiments de service public ou d'équipement communautaire, ainsi que pour tout bâtiment occupé par un pouvoir public, ouvert au public et d'une superficie utile totale supérieure à 1.000 m2, un certificat PEB valable doit être affiché de manière lisible et visible pour le public.
Le fait pour le propriétaire de ne pas disposer, dans les cas où il y est tenu, d'un certificat PEB valable, l'expose à une amende administrative allant de 250 à 50.000 EUR en Région wallonne et de 62,50 à 62.500 EUR en Région de Bruxelles-Capitale. Des poursuites pénales sont également possibles en Région de Bruxelles-Capitale.
Il convient ici de ne pas perdre de vue que le certificat PEB n'est valable que pour une période de 10 années, sauf pour les bâtiments publics où cette période de validité est réduite. A noter également que les couts d'établissement du certificat PEB incombent au propriétaire.