In een persbericht van 12 mei 2021 heeft Leasinvest Real Estate aangekondigd dat het de intentie heeft om zijn statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("GVV") op te geven. Dit is bijzonder nieuws want het zou de eerste keer zijn dat een openbare GVV haar statuut opgeeft.
Aangezien er geen wettelijk kader is voor de exit uit het statuut, rijst dan ook de vraag wat de concrete gevolgen ervan zouden zijn. Een GVV is immers onderworpen aan een specifiek reglementair, boekhoudkundig en fiscaal kader zodat de afstand van het GVV-statuut onvermijdelijk gepaard gaat met een aantal belangrijke wijzigingen.
Op boekhoudkundig vlak zal de vennootschap niet langer rapporteren op IFRS-basis, maar moet zij haar enkelvoudige jaarrekening voortaan opstellen op basis van Belgian GAAP. Vanuit fiscaal perspectief zal de vennootschap door afstand te doen van het GVV-statuut niet langer kunnen genieten van de "fiscale transparantie", waarbij huurinkomsten en meerwaarden op onroerende goederen niet belastbaar zijn. Na de afstand zal de vennootschap immers opnieuw onderworpen zijn aan het normale regime in de vennootschapsbelasting.
Eubelius bekwam op 1 juni 2021 een voorafgaande beslissing, die naar alle verwachting binnenkort zal worden gepubliceerd, waarin de Rulingcommissie zich principieel heeft uitgesproken over deze technisch complexe materie. Samengevat, bevestigt de Rulingcommissie:
- dat de afstand van het statuut tijdens een boekjaar tot gevolg heeft dat de vennootschap nog kan genieten van de fiscale transparantie tot aan de eigenlijke afstand, en dat zij pas daarna opnieuw onderworpen is aan de gewone winstbelasting (terwijl de enkelvoudige jaarrekening voor het hele boekjaar op basis van Belgian GAAP wordt opgesteld);
- wat de fiscale kwalificatie van de verschillende bestanddelen van het eigen vermogen van de vennootschap zal zijn na de afstand van het GVV-statuut, wat de fiscale afschrijvingsbasis voor toekomstige afschrijvingen zal zijn, en wat de fiscale waarde van de activabestanddelen van de vennootschap zal zijn met het oog op de berekening van toekomstige meer- of minderwaarden; en
- dat de vennootschappen-aandeelhouders van de ex-GVV principieel kunnen genieten van de DBI-aftrek en dat hun meerwaarden op aandelen principieel vrijgesteld zijn.
Hoewel sommige van deze principes al in 2016 werden bevestigd in een voorafgaande beslissing met betrekking tot een institutionele GVV die haar statuut zou verliezen, is het de eerste keer dat de Rulingcommissie zich op zo’n omvattende manier uitspreekt over de fiscale gevolgen van de afstand. Deze ruling zal dan ook een belangrijke waarde hebben voor de praktijk, niet alleen voor de GVV’s, maar ook voor de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen ("FIIS/GVBF"), die onderworpen zijn aan identiek dezelfde boekhoudkundige en fiscale regeling.
