Het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfondsen ("GVBF's") beoogt om, naast de reeds bestaande regimes van Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen ("GVV's") en vastgoedbevaks, een op vastgoed gefocust fiscaal transparant beleggingsvehikel aan te bieden aan Belgische en buitenlandse "in aanmerking komende beleggers", zodat deze voortaan ook via een Belgische structuur met een aangepast fiscaal regime kunnen beleggen in Belgisch en buitenlands vastgoed.
Algemeen
Met de Wet van 12 mei 2014 en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (samen de "GVV-Wetgeving") zag het regelgevend kader voor de Belgische REIT's het licht. Dankzij de GVV-Wetgeving kunnen beleggers vandaag investeren in GVV's, de Belgische beursgenoteerde, operationele vastgoedbedrijven die hun risicoprofiel beperken door het respecteren van een maximale schuldgraad en diversificatieverplichtingen, en die een voorspelbaar rendement bieden door het naleven van een wettelijk vastgelegde minimale pay-out-ratio. De GVV-Wetgeving bood de toenmalige vastgoedbevaks tevens een alternatief statuut waardoor zij niet langer werden beschouwd als een "instelling voor collectieve belegging" (onder het Vastgoedbevak-KB) en dus niet automatisch werden gekwalificeerd als "alternatieve beleggingsinstelling" (onder de Europese AIFM-regels en de corresponderende Belgische wet van 19 april 2014 die de Europese AIFM-Richtlijn omzet in Belgisch recht, de "AICB-Wet").
Na twee jaar kan worden besloten dat het nieuwe reglementair kader succesvol is. Alle toenmalige vastgoedbevaks zijn omgevormd tot GVV's, en de sector – ondertussen uitgebreid tot 17 spelers (waarbij Xior Student Housing het recentst opgericht werd) – doet het in de huidige marktomstandigheden goed, daarin ondersteund door het kwaliteitslabel van hun statuut.
Institutionele beleggers hebben echter al aangegeven dat het voor hen niet steeds opportuun is om hun vastgoedinvesteringen in het regime van een GVV of een vastgoedbevak onder te brengen. Beide regimes bevatten immers een aantal beschermingsmechanismes ten gunste van de (aandeelhouders van de) GVV of vastgoedbevak. De onbepaalde duur van de structuur, het beursgenoteerd karakter, de verplichte free float, de diversificatieverplichtingen, de maximale schuldgraad en het prudentieel toezicht van de FSMA zijn soms moeilijk te verzoenen met de noden van grote institutionele beleggers. Sommige institutionele beleggers opteerden er dan ook voor om een structuur op te zetten in één van onze buurlanden, die reeds beschikten over geschikte, minder stringent gereguleerde vehikels voor vastgoedbeleggingsfondsen.
Om tegemoet te komen aan deze bekommernissen, en om buitenlandse institutionele beleggers (die beleggen in Belgisch en buitenlands vastgoed) naar België te halen, heeft de Belgische wetgever nu, in de Programmawet van 3 augustus 2016 en het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (het "GVBF-KB", BS 18 november 2016) het nieuwe regime van het GVBF gecreëerd.
Kenmerken van het GVBF
Het GVBF is een institutionele alternatieve instelling voor collectieve beleggingen (institutionele AICB), met een vast aantal rechten van deelnemingen, een uitkeringsverplichting van 80% van het resultaat en met als uitsluitend doel de collectieve belegging in vastgoed. Het is een niet-beursgenoteerd "passief" fonds, dat in dat opzicht de tegenpool vormt van de actieve, commercieel-operationele GVV's.
Door het institutioneel karakter van het GVBF, staan haar rechten van deelneming, overeenkomstig de AICB-Wet, enkel open voor "in aanmerking komende beleggers". Tot deze categorie van beleggers behoren enerzijds de "van nature" in aanmerking komende beleggers (dit zijn "professionele cliënten" zoals opgesomd in de AICB-Wet, en "in aanmerking komende tegenpartijen" in de zin van het MiFID-KB), en anderzijds de "door aanduiding" in aanmerking komende beleggers (dit zijn de rechtspersonen die zich als dusdanig in een door de FSMA bijgehouden register hebben laten inschrijven). Een GVBF kan worden opgericht door één enkele in aanmerking komende belegger.
De verplichting voor een GVBF om vanaf het einde van het tweede boekjaar volgend op zijn inschrijving op de lijst van GVBF's, te beschikken over een vastgoedportefeuille met een totale waarde van minimaal 10 miljoen euro, weerspiegelt de bedoeling van de wetgever om dit regime daadwerkelijk voor te behouden aan de "grote" institutionele beleggers.
Het GVBF is een gesloten fonds en biedt dus geen recht tot uittreding via wederinkoop zoals bij een bevek. Gekoppeld aan het verbod tot beursnotering, zou dit kunnen leiden tot een gebrek aan liquiditeit van de investering in een GVBF. Om die reden kan een GVBF slechts voor een bepaalde duur van 10 jaar worden opgericht. Daarna is het echter mogelijk om deze termijn te verlengen met opeenvolgende termijnen van telkens maximaal vijf jaar, bij beslissing van een buitengewone algemene vergadering waarop minstens de helft van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigd is en mits unanimiteit van de aanwezige of vertegenwoordigde stemrechten.
Het doel van een GVBF bestaat erin om uitsluitend op collectieve wijze te beleggen in vastgoed. Een GVBF is dus – in tegenstelling tot een GVV – een louter "passieve" entiteit die geen operationele activiteiten (zoals bijvoorbeeld het verschaffen van diensten aan derden) mag ontplooien. Een GVBF mag evenmin als een GVV (behoudens op occasionele basis) aan vastgoedontwikkeling doen, tenzij voor de eigen portefeuille.
Wat moet worden verstaan onder "vastgoed", wordt in het GVBF-KB opgesomd in een ad hoc definitie die grotendeels is gebaseerd op de bestaande definities voorzien in de GVV- en vastgoedbevak-regimes. Een belangrijk verschilpunt is dat in België gelegen vastgoed rechtstreeks door een GVBF moet aangehouden worden (in tegenstelling tot buitenlands vastgoed, dat zowel rechtstreeks als onrechtstreeks kan worden aangehouden). De enige uitzondering op deze regel bestaat erin dat het GVBF Belgisch onroerend goed onrechtstreeks mag aanhouden, via een dochtervennootschap waarvan zij rechtstreeks of onrechtstreeks alle aandelen aanhoudt en mits ze zich binnen een termijn van 24 maanden "in regel stelt" (en het desbetreffend Belgisch onroerend goed dus rechtstreeks op haar balans neemt).
Om het GVBF-statuut zo flexibel mogelijk te maken, werden geen diversificatieverplichtingen, noch een maximale schuldgraad bepaald. De activa van een GVBF mogen dus in principe uit één enkel onroerend goed bestaan, met een vrij te bepalen loan-to-value.
Gunstig fiscaal regime
Een GVBF is onderworpen aan hetzelfde fiscaal gunstregime als een GVV en een vastgoedbevak. Zo geniet een GVBF, kort en vereenvoudigd gesteld, van een zogenaamd "fiscaal transparant regime" waarbij slechts vennootschapsbelasting betaald wordt op (i) ontvangen abnormale en goedgunstige voordelen, en op (ii) bepaalde verworpen uitgaven (art. 185bis §1 WIB). Net als het beheer van een GVV en een vastgoedbevak, is het beheer van een GVBF – dat als een AICB kwalificeert – van btw vrijgesteld. Een GVBF is ten slotte ook onderworpen aan de zogenaamde abonnementstaks van 0,01%.
In ruil voor dit fiscaal gunstregime zal een GVBF – net als een GVV of een vastgoedbevak – bij erkenning een exittaks van 16,995% (inclusief aanvullende crisisbijdrage) verschuldigd zijn op de latente meerwaarden en vrijgestelde reserves. Deze exittaks is ook verschuldigd bij een herstructurering waar een GVBF bij betrokken is, zoals bijvoorbeeld de fusie door opslorping van een gewone vastgoedvennootschap door een GVBF. Voortaan geldt de exittaks overigens ook bij de inbreng van vastgoed door een vastgoedvennootschap in een GVBF, op voorwaarde dat de inbreng louter door de uitgifte van nieuwe aandelen wordt vergoed.
Kenmerkend voor het fiscaal transparant regime waarvan een GVBF zal genieten, is dat de belastingheffing – in combinatie met de uitkeringsverplichting – zich voornamelijk situeert op het niveau van de aandeelhouders. In principe zijn dividenden uitgekeerd door een GVBF onderworpen aan een (voor retailbeleggers bevrijdende) roerende voorheffing van 27% (30% met ingang van 1 januari 2017). Door een GVBF aan een Belgische vennootschap uitgekeerde dividenden zijn belastbaar tegen het normale tarief in de vennootschapsbelasting (33,99% inclusief aanvullende crisisbijdrage), waarbij principieel géén DBI-aftrek mogelijk is.
Om een GVBF toe te laten zijn roeping als internationaal vastgoedinvesteringsplatform succesvol te vervullen, is vooreerst voorzien in een specifieke vrijstelling van roerende voorheffing voor spaarders niet-inwoners. Deze investeerders genieten van een vrijstelling van roerende voorheffing voor het gedeelte van het door een GVBF uitgekeerd dividend dat voortkomt uit buitenlandse inkomsten, dit wil zeggen ofwel dividenden van buitenlandse oorsprong, ofwel inkomsten uit buitenlands vastgoed.
Bovendien kunnen aandeelhouders-vennootschappen toch DBI-aftrek genieten in de mate dat de van een GVBF ontvangen dividenden voortkomen uit reeds belaste inkomsten, zoals belaste inkomsten uit buitenlands vastgoed of dividenden ontvangen van normaal belaste dochtervennootschappen.
Toezicht en erkenning
Om erkend te worden als GVBF moet een vennootschap zich inschrijven op een lijst die door de FOD Financiën wordt bijgehouden. De FOD Financiën beschikt hierbij niet over een beoordelingsbevoegdheid en zal een inschrijving enkel kunnen weigeren indien het ingediende dossier onvolledig is. De hoedanigheid van GVBF wordt verkregen op datum van de ontvangst van de bevestigingsbrief van de FOD Financiën.
Gelet op het institutionele karakter van een GVBF, wordt geen prudentieel toezicht uitgeoefend door de FSMA. Dit betekent echter niet dat de FSMA geen enkele vorm van controle op GVBF's kan uitoefenen. Door de aan haar toevertrouwde "perimetercontrole", geregeld in de AICB-Wet, zal de FSMA immers nog steeds in staat zijn om op te treden indien zou blijken dat een GVBF zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden met betrekking tot de in aanmerking komende beleggers. Ook voor de controle op de eventuele bewaarder en de beheerder van het GVBF zal de FSMA (of de eventuele bevoegde buitenlandse autoriteit) in beeld komen.
Boekhoudkundige verplichtingen
Ook op boekhoudkundig vlak vertoont het GVBF een groot aantal gelijkenissen met de GVV en de vastgoedbevak. Zo moet een GVBF – net als een GVV – (i) een uitkeringsverplichting van 80% van het netto courant resultaat en de gerealiseerde meerwaarden op vastgoed naleven, (ii) zijn jaarrekening overeenkomstig IFRS opstellen, en (iii) de reële waarde van zijn vastgoedportefeuille minstens jaarlijks door een onafhankelijk deskundige te laten bepalen (en bij elke andere materiële vastgoedtransactie of vennootschapsrechtelijke herstructurering, tenzij recente cijfers voorhanden zijn en de waarderingsdeskundige bevestigt dat geen nieuwe waardering noodzakelijk is). Bovendien moet een GVBF, met het oog op de toepassing van de hogervermelde vrijstelling van roerende voorheffing en DBI-aftrek, in zijn financieel jaarverslag de oorsprong van de verkregen en wederuitgekeerde inkomsten toelichten.
Oorsprong: de AICB-Wet
De AICB-Wet van 2014 zet de AIFM-Richtlijn om, waarbij de bepalingen over de beheerders van alternatieve instellingen voor collectieve belegging ("AICB's") in Belgisch recht werden omgezet (Deel II van de AICB-Wet). Anderzijds bevat de AICB-Wet ook een Deel III waarin de voordien reeds bestaande regels met betrekking tot Belgische AICB's werden bijeengebracht, en dat dus bepalingen bevat die niet het voorwerp vormen van de AIFM-Richtlijn.
Het statuut van GVBF vormt een toepassingsgeval van Boek II van Deel III van de AICB-Wet, waarvan de bepalingen van toepassing zijn op AICB's naar Belgisch recht die hun rechten van deelneming in België niet aan het publiek aanbieden en kiezen voor institutionele regimes.
Het GVBF-regime heeft een facultatief karakter, dat dus enkel van toepassing zal zijn op AICB's die voor het statuut van GVBF hebben gekozen en zich overeenkomstig het GVBF-KB inrichten.
Daar waar het vastgoedfonds zelf enkel is onderworpen aan de niet-geharmoniseerde bepalingen van Deel III van de AICB-Wet, zal de beheerder van een GVBF ook rekening moeten houden met de geharmoniseerde bepalingen van Deel II van de AICB-Wet, die, behoudens wanneer op een uitzonderingsgrond beroep kan worden gedaan, een verplicht karakter hebben.
Uitzonderingen betreffen (vereenvoudigd gesteld) de holding-exceptie, één-aandeelhouderstructuren en groepsinterne structuren.
Voor zogenaamde "kleinschalige" beheerders van AICB's is de impact van de geharmoniseerde bepalingen van Deel II van de AICB-Wet beperkt tot een "light" regime (in essentie) bestaande uit een aantal kennisgevingen. Een (beheerder van een) GVBF zal "sub-threshold" zijn indien de AICB-assets under management de drempel van EUR 100 miljoen niet overschrijden. Indien de betrokken AICB's niet met leverage (zoals gedefinieerd) werken, en er geen uitvoerbare terugbetalingsrechten zijn gedurende de eerste vijf jaar, bedraagt de drempel EUR 500 miljoen.
De beheerder naar Belgisch recht van een GVBF die geen beroep kan doen op een uitzondering, noch sub-threshold is, zal onder andere volgende verplichtingen moeten naleven:
- een voorafgaande vergunning bekomen van de FSMA;
- de aan haar opgelegde eisen met betrekking tot haar eigen vermogen respecteren;
- ten minste twee geschikte effectieve leiders aanstellen;
- voldoende personele en technische middelen ter beschikking hebben;
- over solide boekhoudkundige en administratieve procedures beschikken;
- controle- en beveiligingsvoorschriften op het vlak van elektronische informatieverwerking uitwerken en interne controleprocedures inrichten;
- een functionele en hiërarchische scheiding invoeren tussen risicobeheerfuncties en de taken van de uitvoerende afdelingen;
- specifieke beschermingsmaatregelen tegen belangenconflicten hanteren;
- risicobeheersystemen implementeren en (minstens) jaarlijks toetsen (waarbij de FSMA toezicht houdt op de toereikendheid van de kredietbeoordelingsprocessen van de beheerder);
- een liquiditeitsbeheersysteem hanteren;
- procedures vaststellen voor een passende en onafhankelijke waardering van de activa (minstens éénmaal per jaar);
- een bewaarder benoemen die onder andere instaat voor de bewaring van de activa en die ervoor moet zorgen dat de verkoop, uitgifte, inkoop, terugbetaling en de intrekking van de rechten van deelneming in het GVBF in overeenstemming met het toepasselijk recht gebeuren;
- een jaarverslag van het GVBF opstellen, dat ter beschikking van de FSMA wordt gesteld;
- aantonen dat de door hem gehanteerde schuldgraad redelijk is en dat hij zich te allen tijde aan deze limiet houdt.