Onder het motto “meer en beter doen met minder”, traden op 7 juli 2023 twee Vlaamse decreten in werking: het Instrumentendecreet en het decreet Woonreservegebieden.
Het decreet Woonreservegebieden werd op 26 juni 2023 goedgekeurd. Het is een wijzigingsdecreet van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Het decreet is ook gekend als het “stolp”‑decreet omdat het probeert een halt toe te roepen aan de verdere aansnijding van de woonreservegebieden (in hoofdzaak de woonuitbreidingsgebieden).
Het (nieuwe) begrip “woonreservegebieden” omvat reservegebieden voor woonontwikkeling die beantwoorden aan vier gewestplanbestemmingen, namelijk (1) de woonuitbreidingsgebieden, (2) de reservegebieden voor woonwijken, (3) de woonreservegebieden, en (4) de woonaansnijdingsgebieden (de laatste drie zijn bijzondere gewestplanbestemmingen).
De meest bekende woonreservegebieden zijn de woonuitbreidingsgebieden. Ongeveer 12.200 hectaren van de meer dan 40.000 hectaren aan onbebouwde percelen die in Vlaanderen een bebouwbare bestemming hebben, liggen vandaag in woonuitbreidingsgebied. Daarvan zou slechts 15% bij de stedelijke gebieden aansluiten (lees: waar een aansnijding dus gemakkelijker verdedigbaar is). Het werd dus noodzakelijk geacht dat de decreetgever tegen een verdere (ruimtelijk ongewenste) aansnijding zou ingrijpen.
Vóór het decreet konden de woonuitbreidingsgebieden in principe slechts aangesneden worden na een uitspraak over de planning van het gebied, en dus:
- na goedkeuring van een ruimtelijk uitvoeringsplan dat de ordening van het gebied voorziet en daarbij de gewestplanbestemming van het gebied in een woon- of andere bestemming omvormt, of
- of na een principieel akkoord van de Bestendige Deputatie, waarna de gemeente binnen het jaar een voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) moest opmaken. Een vergunning kon in tussentijd wel verleend worden.
Buiten deze twee gevallen konden wel rechtstreeks vergunningen verleend worden ter verwezenlijking van groepswoningbouw (artikel 5.1.1 Inrichtingsbesluit) of voor het sociaal woonaanbod.
Die rechtstreekse mogelijkheden tot vergunning worden nu uitgesloten. Aanvragen voor een principieel akkoord waarover de Deputatie op de datum van inwerkingtreding van het decreet (7 juli 2023) nog niet had beslist, worden zelfs van rechtswege geacht geweigerd te zijn.
Het decreet kreeg zijn bijnaam als “stolp”-decreet evenwel niet helemaal terecht. Het decreet voorziet immers niet in een absoluut verbod om de woonreservegebieden verder aan te snijden. Het uitzonderingskarakter van de aansnijding van woonreservegebieden blijft wel de absolute regel.
Woonreservegebieden kunnen voortaan nog slechts op twee manieren worden aangesneden:
- De gemeente stelt (net als vroeger) een ruimtelijk uitvoeringsplan op.
- De gemeente neemt een vrijgavebesluit. Dit is (opnieuw) een nieuw instrument in het omgevingsrecht.
De lokale besturen zijn dus eerst aan zet. Het vrijgavebesluit wordt genomen door het college van Burgemeester en schepenen, hetzij op eigen initiatief, hetzij nadat een houder van zakelijke rechten binnen het woonreservegebied het college daarom heeft verzocht. Het vrijgavebesluit zal minstens stedenbouwkundige voorschriften moeten bevatten over de woontypologie en woondichtheid, de vermenging van functies, groenvoorzieningen en waterhuishouding. Aan die voorschriften moeten aanvragen voor een omgevingsvergunning dan worden getoetst. Het vrijgavebesluit heeft dus een verordenend karakter.
Om de woonkwaliteit te verhogen kan het vrijgavebesluit ook bepaalde lasten opleggen. Het decreet bevat daarvoor een niet-limitatieve lijst met voorbeelden: de lasten kunnen onder meer betrekking hebben op het versterken van de landschappelijke inpasbaarheid en de groenblauwe dooradering, de vrijwaring of verwezenlijking van gemeenschappelijke ruimten en gemeenschappelijk groen, de integrale toegankelijkheid, klimaatbestendigheid, energetische optimalisatie, een kwaliteitsvolle verweving van functies, en zuinig en duurzaam ruimtegebruik. Die lasten worden dan doorgeschoven naar de ontwikkelaars van de woonreservegebieden door opname ervan in de omgevingsvergunningen.
Voor gronden uit woonreservegebieden waarvoor op 1 januari 2040 door de gemeente nog geen vrijgavebesluit zal zijn genomen en evenmin een herbestemming via een RUP zal hebben plaatsgevonden, zal het wel de Vlaamse regering zijn die uiterlijk op 31 december 2043 een RUP definitief moet vaststellen. De regeling wordt dus gealigneerd op de tijdshorizon voor de betonstop in Vlaanderen.
