De regering diende op 26 oktober 2021 een wetsontwerp in in de Kamer dat sleutelt aan de btw-vrijstelling inzake onroerende verhuur en meer bepaald aan de uitzondering voor hoteldiensten. Het ontwerp kwam er nadat de rulingcommissie in een ruling aanvaardde dat de terbeschikkingstelling van studentenkamers met bijkomende diensten kan worden aangemerkt als een aan btw onderworpen "hoteldienst" (ruling nr. 2020.1867 van 6 oktober 2020). De federale regering was deze interpretatie niet genegen en wenst met de nieuwe regeling te verhinderen dat studentenkamers in de toekomst nog kunnen worden verhuurd met toepassing van btw.
Vrijgestelde verhuur vs. hoteldienst
De verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. Dit betekent dat de verhuurder de input-btw met betrekking tot het verhuurde goed, zoals de btw op de bouwkost, aankoopprijs of herstellingswerken, in principe niet in aftrek kan brengen. Op dit principe bestaan een aantal uitzonderingen, waaronder de verhuur van onroerende goederen in een B2B-context (zie eerdere bespreking).
Ook "het verschaffen van gemeubelde logies" is zo'n uitzondering. Een dergelijke hoteldienst wordt met 6% btw aangerekend aan de gebruikers. De toepassing van btw heeft tot gevolg dat de exploitant recht heeft op aftrek van de betaalde input-btw, waaronder dus de input-btw betaald op de bouwkost van het gebouw.
De rulingcommissie lijkt de notie "hoteldienst" ruim te interpreteren. Zo heeft de rulingcommissie vorig jaar in een ruling aanvaard dat de terbeschikkingstelling van gemeubelde studentenkamers met bijkomende diensten (het wekelijks schoonmaken van de kamers, het (digitaal) onthaal, het gebruik van wifi en het verbruik van water en elektriciteit) kan worden aangemerkt als een "hoteldienst" en als zodanig aan btw is onderworpen.
In de mate dat de terbeschikkingstelling van studentenkamers kan worden aangemerkt als een "hoteldienst", dient de uitbater 6% btw aan te rekenen op de terbeschikkingstelling, wat toelaat 21% btw op de bouwkost in aftrek te brengen.
Het was uitkijken of ook andere vormen van huisvesting als een hoteldienst zouden kunnen worden aangemerkt, zo bijvoorbeeld collectieve woonvormen als co-housing. Zover zal het wellicht niet komen. De regering wil die route immers afsluiten. Zij heeft daarvoor een wetsontwerp ingediend waarin de notie van een met btw belastbare hoteldienst wordt gewijzigd. De expliciete doelstelling van het ontwerp is btw op de verhuur van studentenkamers te vermijden. Na opmerkingen van de Raad van State moest de uitzondering op onroerende verhuur voor hoteldiensten echter ruimer worden gewijzigd.
We vatten de krachtlijnen van de vooropgestelde wetswijziging voor u samen:
Duurtijd als onderscheidend criterium
Om een aan btw onderworpen hoteldienst te onderscheiden van een van btw vrijgestelde verhuur zal voortaan rekening moeten worden gehouden met de duurtijd van de terbeschikkingstelling.
Enkel terbeschikkingstellingen voor een periode van minder dan drie maanden kunnen als belastbare hoteldienst worden aangemerkt. Hiervoor wordt de gebruiksduur voorzien in de overeenkomst in aanmerking genomen. Als er tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde goed opeenvolgende contracten worden afgesloten, dan is de totale duur bepalend.
Daarnaast moet de terbeschikkingstelling gebeuren door een hotel, een motel, of een inrichting met een soortgelijke functie waar gewoonlijk voor een periode van minder dan drie maanden betalende gasten logeren.
Dit betekent dat bijvoorbeeld exploitanten van studentenkamers, die gewoonlijk contracten afsluiten van drie, zes, tien of twaalf maanden, niet geacht zullen kunnen worden een belastbare hoteldienst te verstrekken.
Aanwezigheid van bijkomende diensten
Opdat er sprake zou zijn van een aan btw onderworpen hoteldienst, bepaalt het ontwerp dat de terbeschikkingstelling van gemeubelde logies gepaard moet gaan met één van de volgende bijkomende diensten:
- de gasten fysiek onthalen;
- aan het begin van het verblijf huishoudlinnen ter beschikking stellen en dit minstens éénmaal per week vervangen (voor verblijven van langer dan één week); of
- dagelijks ontbijt verschaffen.
Zodra de terbeschikkingstelling van de kamer gepaard gaat met één van deze diensten (en mits de duurtijd niet langer bedraagt dan drie maanden), zal de exploitant geacht worden een belastbare hoteldienst te verstrekken. In tegenstelling tot wat vandaag wordt vereist, is het daarbij niet nodig dat de bijkomende diensten samen met de terbeschikkingstelling van logies voor één totaalprijs worden aangeboden.
In de Memorie van Toelichting wordt verduidelijkt dat de voorwaarde inzake bijkomende diensten niet geldt voor hotels en motels. Deze inrichtingen worden steeds geacht een belastbare hoteldienst te verstrekken, op voorwaarde dat de maximale duurtijd van drie maanden niet wordt overschreden.
Beoogde toepassing vanaf 1 juli 2022
De bedoeling is dat de nieuwe regeling zal gelden vanaf 1 juli 2022.
