Le 26 octobre 2021, le gouvernement a déposé un projet de loi à la Chambre concernant l'exonération de la TVA relative aux locations immobilières, en particulier en ce qui concerne l'exception des prestations hôtelières. Ce projet intervient suite à une décision de la commission des rulings selon laquelle la mise à disposition de chambres d'étudiants avec fourniture de services accessoires peut être considérée comme une prestation « hôtelière » soumise à la TVA (ruling n° 2020.1867 du 6 octobre 2020). Le gouvernement fédéral ne s'incline pas face à cette interprétation et souhaite adopter une nouvelle réglementation pour empêcher que les chambres d'étudiants ne puissent, à l'avenir, encore être louées avec application de la TVA.
Location exemptée vs. prestation hôtelière
La location immobilière est en principe exemptée de TVA. Cela signifie que le bailleur ne peut en principe pas déduire la TVA due en amont, comme la TVA sur les frais de construction, sur le prix d'achat ou les frais de rénovation. Il existe toutefois une série d'exceptions à ce principe, dont la location de biens immeubles dans un contexte B2B (voy. notre précédente analyse).
La « fourniture de logements meublés » est également une de ces exceptions. Une telle prestation hôtelière est facturée aux clients avec une TVA de 6%, ce qui permet à l'exploitant de déduire la TVA en amont, notamment celle relative aux frais de construction du bâtiment.
La commission des rulings semble adopter une interprétation large de cette notion de « prestation hôtelière ». Ainsi, dans le cadre d'une décision rendue l'année dernière, elle accepte que la mise à disposition de chambres d'étudiants meublées avec fourniture de services accessoires (tels que le nettoyage hebdomadaire des chambres, la réception (digitale), la mise à disposition du wifi et la fourniture d'eau et d'électricité) peut constituer une « prestation hôtelière » et, dès lors, être soumise à la TVA.
Dans la mesure où la mise à disposition de chambres d’étudiants peut être considérée comme une « prestation hôtelière », l’exploitant doit facturer cette mise à disposition avec TVA (au taux de 6%), ce qui lui permet de déduire la TVA (de 21%) sur les travaux de construction.
Suite à cette décision, il fallait s'attendre à ce que d'autres formes de mise à disposition de logements puissent également être assimilées à une prestation hôtelière, telles que le logement collectif du type « co-housing ». Cela ne devrait finalement pas être le cas. Le gouvernement souhaite en effet fermer cette voie. Dans ce contexte, il a déposé un projet de loi qui adapte la notion de prestation hôtelière soumise à la TVA. L'objectif affiché du projet est d'éviter la perception de TVA sur les locations de chambres d'étudiants. Suite à l'avis du Conseil d'Etat, l'adaptation de l'exception des locations immobilières portant sur des prestations hôtelières devrait toutefois être plus large.
Ci-après, nous résumons les lignes directrices de la modification législative proposée :
La durée comme critère de distinction
Pour distinguer les prestations hôtelières soumises à la TVA des locations exemptées de TVA, il faudra à l'avenir tenir compte de la durée de la mise à disposition.
Seule les mises à disposition pour une période de moins de trois mois seront prises en compte en tant que prestations hôtelières soumises à la TVA. Dans ce contexte, c'est la durée de location telle que renseignée dans le contrat qui sera pertinente. Si plusieurs contrats sont conclus entre les mêmes parties et concernant le même bien, il faudra se référer à la durée totale.
Ensuite, la mise à disposition doit être réalisée par un hôtel, un motel, ou un établissement avec une fonction analogue où les clients séjournent habituellement pour une période de moins de trois mois.
Cela signifie par exemple que la mise à disposition de chambres d'étudiants, dont les contrats sont généralement conclus pour une période de trois, six, dix ou douze mois, ne constituera pas une prestation hôtelière imposable.
Présence de services complémentaires
Pour qu'il puisse être question de prestation hôtelière soumise à la TVA, le projet prévoit que la mise à disposition de logements meublés doit être liée à l'un des services complémentaires suivants :
- l'accueil « en personne » des clients ;
- la mise à disposition de linge de maison au début du séjour et le remplacement de celui-ci une fois par semaine au moins (pour les séjours de plus d'une semaine) ; ou
- la fourniture de petits déjeuners quotidiens.
Pour autant que la mise à disposition de la chambre soit liée à l'un de ces services (et pour autant que la durée ne soit pas supérieure à trois mois), l'exploitant est réputé réaliser une prestation hôtelière imposable. A l'inverse de ce qui est exigé à l'heure actuelle, il n'est plus nécessaire que les services complémentaires et la mise à disposition du logement soient offerts pour un prix global.
Dans l'Exposé des Motifs, il est précisé que la condition relative aux services complémentaires ne vaut pas pour les hôtels et les motels. Ces établissements sont toujours réputés exercés une activité hôtelière taxable à condition que la durée maximale de trois mois ne soit pas dépassée.
Entrée en vigueur envisagée à partir du 1er juillet 2022
L'objectif est que la nouvelle réglementation soit applicable à compter du 1er juillet 2022.
