Recent werd het ontwerp van programmawet gepubliceerd op de website van De Kamer. Dit wetsontwerp voert onder andere een aantal wijzigingen door aan het fiscaal regime voor de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF/FIIS). We zoomen in op de bijkomende heffing van 10% die vanaf 1 januari 2024 wordt ingevoerd voor GVBF’s.
Fiscaal afwijkend regime in ruil voor 15% exit taks
Een GVBF geniet van hetzelfde fiscaal afwijkende regime als een GVV en een vastgoedbevak (level playing field), waarbij de huurinkomsten en de meerwaarden op vastgoed niet belastbaar zijn. De belastbare basis van een GVBF in de vennootschapsbelasting is beperkt tot de ontvangen abnormale en goedgunstige voordelen en bepaalde verworpen uitgaven (artikel 185bis WIB). De keerzijde van dit regime is dat de aandeelhouders van een GVBF geen (of slechts beperkt) recht hebben op DBI-aftrek, en dus vennootschapsbelasting moeten betalen op dividenden uitgekeerd door de GVBF. Vandaar dat dit regime in de praktijk ook wel eens wordt geduid als “fiscale transparantie”.
De wetgever wou evenwel geen belastbare basis verloren laten gaan en heeft voorzien in een “afrekening” bij de overgang van het standaardregime in de vennootschapsbelasting naar de “fiscale transparantie”. Bij de inschrijving van een GVBF op de lijst bij de FOD Financiën, is dan ook een “exit taks” van 15% verschuldigd op de latente meerwaarden en vrijgestelde reserves die werden opgebouwd in de periode vóór de erkenning als GVBF. Deze exit taks is eveneens verschuldigd wanneer een GVBF vastgoed verwerft via een vennootschapsrechtelijke herstructurering (bijvoorbeeld een fusie door opslorping van een gewone vastgoedvennootschap). Ook meerwaarden gerealiseerd naar aanleiding van een exclusief met nieuwe aandelen vergoede inbreng van vastgoed in een GVBF worden zijn het voorwerp van de exit taks.
Bijkomende heffing van 10% indien minder dan vijf jaar GVBF
In het begrotingsakkoord werd reeds aangekondigd dat er een minimale houdperiode zou komen voor GVBF’s. Het ontwerp van programmawet giet deze maatregel nu in een wettekst. Meer concreet wordt een afzonderlijke heffing in de vennootschapsbelasting ingevoerd van 10% (dit is het verschil tussen het standaardtarief van 25% en het tarief van de exit taks van 15%).
De Memorie van Toelichting verduidelijkt dat de wetgever hiermee wil vermijden dat een GVBF, kort na zijn inschrijving op de lijst bij de FOD Financiën, deze inschrijving zou beëindigen of snel vereffend zou worden. De bijkomende heffing moet, met andere woorden, beletten dat met een afrekening in de vennootschapsbelasting aan het lagere exit taks-tarief van 15% een step up op vastgoed wordt gerealiseerd.
De nieuwe heffing is bijkomend verschuldigd bovenop de exit taks, indien een GVBF niet gedurende minstens vijf jaar ingeschreven blijft op de lijst bij de FOD Financiën, na de erkenning of na een vennootschapsrechtelijke herstructurering waarbij exit taks werd afgerekend. Bovendien wordt ook voor de aandeelhouders die exit taks betaald hebben op de meerwaarde gerealiseerd naar aanleiding van een inbreng in een GVBF, een minimale houdperiode van vijf jaar. Indien de aandelen die in ruil voor de inbreng werden verkregen niet gedurende een periode van ten minste vijf jaar worden aangehouden, is de bijkomende heffing van 10% verschuldigd.
Deze nieuwe regels zouden in werking treden op 1 januari 2024 en van toepassing zijn in de gevallen waarbij vanaf 1 januari 2024 niet meer wordt voldaan aan de minimale houdperiode, zodat ook bestaande GVBF’s in het vizier komen.
Bijzonder aandachtspunt in de praktijk
De bijkomende heffing zal, zowel voor bestaande, als voor nieuwe GVBF’s, een bijzonder aandachtspunt zijn in de praktijk. Indien een GVBF (of een GVV) bijvoorbeeld de aandelen in een normaal belaste vastgoedvennootschap verwerft, waarna de vastgoedvennootschap wordt omgevormd tot GVBF, zal een post-acquisitie fusie (zonder bijkomende heffing) pas mogelijk zijn vijf jaar na de inschrijving als GVBF.
Ook partijen die vastgoed overdragen aan een GVBF zullen in de toekomst rekening moeten houden met deze bijkomende heffing. Indien bijvoorbeeld vastgoed wordt overgedragen via partiële splitsing en de verkrijgende GVBF geen vijf jaar GVBF blijft, riskeert de overdrager een bijkomende aanslag in de vennootschapsbelasting van 10%. Dit risico wordt best contractueel opgevangen. In geval van een inbreng met exit taks, zal de inbrengende vennootschap dan weer de aandelen die zij verkrijgt in ruil voor de inbreng minstens vijf jaar moeten aanhouden om een bijkomende heffing te vermijden.
Conclusie
Hoewel de basisidee eenvoudig lijkt, geeft de invoering van de bijkomende heffing van 10% voor de GVBF’s aanleiding tot heel wat vragen in de praktijk. Niet alleen GVBF’s zullen deze heffing moeten monitoren, ook partijen die contracteren met GVBF’s moeten op hun hoede zijn voor de praktische gevolgen van deze nieuwe heffing.
