In het licht van de Vlaamse Klimaatstrategie 2050 treden op 1 januari 2022 in Vlaanderen de renovatieverplichtingen voor niet-residentiële onroerende goederen in werking. Binnen de vijf jaar na het verlijden van een authentieke akte tot verwerving van of vestiging van een erfpacht- of opstalrecht moet de eigenaar, erfpachter of opstalhouder van een niet-residentieel onroerend goed vier energetische renovatiemaatregelen inzake dakisolatie, beglazing en vervanging van warmte-opwekkers en koelinstallaties implementeren. Bovendien geldt er in bepaalde gevallen een bijkomende verplichting om minimaal een energieprestatielabel C te behalen (voor kleine niet-residentiële gebouwen) of om in een minimaal aandeel hernieuwbare energie te voorzien (voor grote niet-residentiële gebouwen).
Verplichtingen
Het gaat concreet om volgende verplichtingen:
- indien op datum van de akte geen minimale R-waarde van 0,75 m2K/W voor dakisolatie wordt gehaald, moet het onroerend goed over een dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K beschikken;
- enkel glas moet worden vervangen door beglazing met een maximale U-waarde van 1 W/m²K;
- centrale warmteopwekkers die deel uitmaken van een installatie voor ruimteverwarming die ouder is dan vijftien jaar op datum van de authentieke akte, moeten worden vervangen door een nieuwe warmteopwekker, tenzij kan worden aangetoond dat de installatie voor ruimteverwarming aan de minimale installatie-eisen voor renovatie, zoals beschreven in Bijlage XII bij het Energiebesluit van 19 november 2021, voldoet. Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat, mag daarbij geen nieuwe stookolieketel geplaatst worden;
- koelinstallaties die op datum van de authentieke akte ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen of met een GWP-waarde van minstens 2500, moeten worden vervangen door koelinstallaties die geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen.
Kleine niet-residentiële gebouwen (bruikbare vloeroppervlakte tot 500 m2 én in het aaneengesloten deel van niet-residentiële gebouweenheden is geen niet-residentiële eenheid van meer dan 500 m² aanwezig) die vanaf 1 januari 2022 in totaliteit worden overgedragen of waarop een erfpacht of opstalrecht wordt gevestigd, moeten binnen vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte minimaal een energieprestatielabel C behalen.
Voor grote niet-residentiële gebouwen die in hun totaliteit worden overgedragen (of waarop een erfpacht of opstalrecht wordt gevestigd) bij akte verleden vanaf 1 januari 2023, geldt een bijkomende verplichting om binnen vijf jaar na het verlijden van de akte een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% te behalen. Ook voor kleine niet-residentiële gebouwen kan men ervoor kiezen om, in plaats van een energieprestatielabel C, het minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% te behalen.
Toepassingsgebied
Type onroerend goed
De renovatieverplichtingen die op 1 januari 2022 in werking treden, gelden voor onroerende goederen die een niet-residentiële hoofdbestemming hebben op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte die de renovatieverplichting triggert.
De niet-residentiële gebouwen of eenheden omvatten o.m. de volgende (hoofd)bestemmingen: kantoor, handel, horeca en toeristische logies, maar geen industrie (d.i. productie, bewerking, opslag of manipulatie van goederen).
In sommige gevallen heeft een onroerend goed verschillende bestemmingen. Om in dat geval na te gaan wat de hoofdbestemming van een niet-residentieel gebouw is, wordt gekeken naar de functie die de grootste bruikbare vloeroppervlakte beslaat. Beslaat de niet-residentiële functie 50% of meer van die oppervlakte, dan wordt het gebouw als “niet-residentieel” gekwalificeerd. Enkel voor wat betreft de combinatie met een industriële functie wordt een grens van 70% opgelegd, opdat het gebouw als “industrieel” en niet als “niet-residentieel” wordt beschouwd.
Een aantal specifieke onroerende goederen, zoals werkplaatsen of gebouwen die binnen de 5 jaar na overdracht zullen worden gesloopt, worden van de verplichting uitgesloten.
Onderworpen handelingen
Op dit ogenblik zijn er nog veel onduidelijkheden over het exacte toepassingsgebied van deze regelgeving. We begrijpen dat er een initiatief loopt van een aantal sectororganisaties om samen met het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) een aantal onduidelijkheden uit te klaren.
De regelgeving is van toepassing op authentieke akten die vanaf 1 januari 2022 worden verleden met betrekking tot (i) een notariële overdracht in volle eigendom, (ii) het vestigen van een opstalrecht, of (iii) het vestigen van een erfpacht.
De vestiging van andere zakelijke rechten, zoals een vruchtgebruik, of de onrechtstreekse overdracht van vastgoed (via een share deal), lijkt door de regelgeving niet te worden geviseerd. Hoewel hierover onzekerheid heerst in de sector, is de wettekst op dit punt duidelijk.
Een punt dat o.i. tot meer discussie aanleiding kan geven, is de invulling van het begrip “notariële overdracht in volle eigendom”. Het spreekt voor zich dat hieronder in ieder geval de aankoop/verkoop van een onroerend goed moet worden verstaan, maar er bestaan ook andere manieren om een overdracht in volle eigendom te realiseren, denk bv. aan een schenking, een ruil, een fusie of andere vennootschapsrechtelijke herstructureringen, een inbreng of toebedeling van een onroerend goed na ontbinding of een uitkering in natura. Indien de wettekst ruim moet worden geïnterpreteerd, wat in functie van de doelstelling van de regelgeving en de Vlaamse Klimaatstrategie 2050 enigszins kan worden verwacht, zouden al deze handelingen eveneens aanleiding geven tot de renovatieverplichtingen. Ook de Raad van State stelde reeds de vraag of de regeling niet tot andere gevallen van overdracht of tot vestiging van andere zakelijke rechten diende te worden uitgebreid. De wettekst spreekt in bepaalde gevallen echter louter over “de aankoop”, wat dan weer doet vermoeden dat het toepassingsgebied beperkt is tot de (rechtstreekse) aankoop/verkoop van een onroerend goed. In de voorbereidende werken (en een FAQ die op datum van deze bijdrage beschikbaar is op de website van het VEKA) wordt bovendien aangegeven dat de renovatieverplichtingen niet van toepassing zijn in geval van fusie of opslorping, waarbij een rechtspersoon de rechten en plichten overneemt van een andere rechtspersoon. Dit lijkt eveneens een restrictievere interpretatie te ondersteunen. Het zou echter ook kunnen dat de regelgever wel degelijk een ruimer toepassingsgebied dan de loutere aankoop-verkoop van een onroerend goed heeft beoogd, maar enkel de handelingen heeft willen uitsluiten waar er sprake is van een overdracht onder algemene titel, waarbij de overnemer de activiteiten van de overdrager in continuïteit moet verderzetten. Het is noodzakelijk dat hierover op korte termijn meer duidelijkheid wordt gegeven.
Ook bij de overdracht van (of vestiging van een erfpacht- of opstalrecht op) slechts een gedeelte van een gebouw moeten de energiebesparende maatregelen worden genomen, maar weliswaar enkel voor het deel van het gebouw dat het voorwerp uitmaakt van de authentieke akte (gemeenschappelijke delen van een onroerend goed dat niet volledig wordt overgedragen, vallen in dergelijk geval bv. niet onder de renovatieverplichtingen). De algemene verplichting om minimaal een energieprestatielabel C of een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% te behalen, geldt enkel bij een transactie m.b.t. een volledig gebouw.
Op wie rust de verplichting?
De renovatieverplichting rust respectievelijk op de eigenaar, erfpachter of opstalhouder van het onroerend goed. Indien er meerdere eigenaars, opstalhouders of erfpachters zijn, rust deze verplichting op elk van hen.
Termijn
De verplichtingen moeten worden nageleefd binnen de vijf jaar na de datum van de notariële akte. Indien het gebouw tijdens de looptijd van de renovatieverplichting wordt overgedragen (of indien een nieuw erfpacht- of opstalrecht wordt gevestigd), moet de nieuwe eigenaar aan de renovatieverplichting voldoen binnen de initiële termijn. De FAQ op de website van het VEKA verduidelijkt dat dit bv. ook het geval is in geval van schenking van het onroerend goed tijdens de looptijd van de renovatieverplichting.
De verplichting voor grote niet-residentiële gebouwen om een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% te behalen, treedt pas in werking voor aktes verleden vanaf 1 januari 2023.
De Vlaamse regering zorgde voor een handig overzicht inzake de inwerkingtreding (bron: https://beslissingenvlaamseregering.vlaanderen.be/document-view/60E3F749364ED90008000321):
Naleving
De naleving van deze verplichtingen zal worden getoetst op basis van het energieprestatiecertificaat niet-residentiële gebouwen. Vanaf 1 januari 2023 wordt een EPC bij de verkoop of verhuur van een niet-residentieel gebouw algemeen verplicht (deze verplichting geldt vandaag reeds voor kleine niet-residentiële gebouwen) en vanaf 1 januari 2025 moet elk onroerend goed over een EPC beschikken (ongeacht of er sprake is van een overdracht of verhuur). Een eigenaar, erfpachter of opstalhouder moet zelf het initiatief nemen om na uitvoering van de renovatieverplichtingen of het verstrijken van de termijn een nieuw EPC aan te vragen. Uit het nieuwe EPC moet blijken dat aan de renovatieverplichtingen werd voldaan.Naleving
De notaris is verplicht om de renovatieverplichting en de daaraan gekoppelde voorwaarden in de authentieke akte op te nemen.
De niet-naleving van de verplichtingen wordt gesanctioneerd met administratieve sancties. Als het VEKA vaststelt dat de minimale eisen inzake renovatie van niet-residentiële gebouwen niet werden gerespecteerd, kan het een administratieve geldboete opleggen van 500 tot 200.000 euro. Het VEKA legt dan ook een nieuwe termijn vast waarbinnen de verplichting alsnog moet worden nageleefd.
Wat voor de andere gewesten?
In het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaan er nog geen renovatieverplichtingen bij de overdracht van een onroerend goed. De regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest buigt zich momenteel over een renovatiestrategie die tegen 2025-2030 klaar zou moeten zijn. Ook de Waalse regering is een strategie voor renovatiebeleid aan het ontwikkelen, maar op dit ogenblik zijn er nog geen normen met bindende werking van toepassing. Het is evenmin duidelijk of de renovatiestrategie de vorm zal aannemen van verplichtingen die worden opgelegd bij de overdracht van eigendomsrechten van onroerende goederen, dan wel van stimulansen door de invoering van premies.
Deze bijdrage is in licht afwijkende vorm verschenen in Expertise News
