À la lumière de la Stratégie climatique flamande 2050, les obligations de rénovation pour les biens immobiliers non résidentiels entreront en vigueur en Flandre le 1er janvier 2022. Dans les cinq ans suivant la signature d'un acte authentique d'acquisition ou l'établissement d'un droit d’emphytéose ou d'un droit de superficie, le propriétaire, le superficiaire ou l’emphytéote doit mettre en œuvre quatre mesures de rénovation énergétique concernant l'isolation du toit, le vitrage et le remplacement des générateurs de chaleur et des systèmes de refroidissement. En outre, dans certains cas, il existe une obligation supplémentaire d'atteindre un label de performance énergétique C au minimum (pour les petits bâtiments non résidentiels) ou de prévoir une part minimale d'énergie renouvelable (pour les grands bâtiments non résidentiels).
Obligations
Il s'agit plus précisément des obligations suivantes :
- Si, à la date de l'acte, une valeur R minimale de 0,75 m2K/W pour l'isolation de la toiture n'est pas atteinte, le bien immobilier doit être doté d'une isolation de la toiture avec une valeur U maximale de 0,24 W/m²K ;
- le simple vitrage doit être remplacé par un vitrage ayant une valeur U maximale de 1 W/m²K ;
- les générateurs de chaleur centraux qui font partie d'une installation de chauffage des locaux de plus de quinze ans à la date de l'acte authentique doivent être remplacés par un nouveau générateur de chaleur, sauf s'il peut être démontré que l'installation de chauffage des locaux répond aux exigences minimales d'installation pour la rénovation, telles que décrites à l'Annexe XII de l'Arrêté relatif à l’énergie du 19 novembre 2021. Si un réseau de gaz naturel est présent dans la rue, aucune nouvelle chaudière à mazout ne peut être installée ;
- les systèmes de refroidissement qui ont plus de 15 ans à la date de l'acte authentique et qui utilisent des réfrigérants à base de substances appauvrissant la couche d'ozone ou dont le PRP est d'au moins 2500 doivent être remplacés par des systèmes de refroidissement qui n'utilisent pas de tels réfrigérants.
Les petits bâtiments non résidentiels (superficie au sol utile jusqu'à 500 m² et dans la partie contiguë des unités de construction non résidentielles aucune unité non résidentielle de plus de 500 m² n'est présente) qui sont transférés dans leur intégralité à partir du 1er janvier 2022 ou sur lesquels un bail emphytéotique ou un droit de superficie est établi, doivent obtenir un label de performance énergétique C au minimum dans les cinq ans suivant la passation de l'acte authentique.
Pour les grands bâtiments non résidentiels qui sont transférés dans leur ensemble (ou sur lesquels un bail emphytéotique ou un droit de superficie est établi) par un acte passé à partir du 1er janvier 2023, il existe une obligation supplémentaire d'atteindre une part minimale d'énergie renouvelable de 5% dans les cinq ans suivant la passation de l'acte. De même, pour les petits bâtiments non résidentiels, au lieu d'un label de performance énergétique C, on peut choisir d'atteindre une part minimale de 5% d'énergie renouvelable.
Champ d'application
Type de bien immobilier
Les obligations de rénovation qui entrent en vigueur le 1er janvier 2022 s'appliquent aux biens immobiliers qui ont une destination principale non résidentielle au moment de la passation de l'acte authentique, qui constitue le fait générateur de l'obligation de rénovation.
Les bâtiments ou unités non résidentiels comprennent entre autres les destinations (principales) suivantes : bureaux, commerces, horeca et hébergement touristique, mais pas l'industrie (c'est-à-dire la production, transformation, stockage ou manutention de produits).
Dans certains cas, un bien comporte plusieurs destinations. Pour déterminer la destination principale d'un bâtiment non résidentiel dans ce cas, nous examinons la fonction qui occupe la plus grande superficie au sol utile. Si la fonction non résidentielle couvre 50 % ou plus de cette superficie, le bâtiment est classé comme non résidentiel. Ce n'est que dans le cas d'une combinaison avec une fonction industrielle qu'une limite de 70% est imposée pour que le bâtiment soit considéré comme « industriel » et non comme « non résidentiel ».
Un certain nombre de biens immobiliers spécifiques, tels que les ateliers ou les bâtiments qui seront démolis dans les 5 ans suivant leur transfert, sont exclus du champ d’application de cette obligation.
Actes couverts
À l'heure actuelle, de nombreuses incertitudes subsistent quant à la portée exacte de cette réglementation. Nous comprenons qu'une initiative d'un certain nombre d'organisations du secteur est en cours, ainsi que de l'Agence flamande pour l'Energie et le Climat (« VEKA »), pour clarifier un certain nombre d'ambiguïtés.
La réglementation s'applique aux actes authentiques qui sont passés à partir du 1er janvier 2022 en ce qui concerne (i) un transfert notarié en pleine propriété, (ii) l'établissement d'un droit de superficie (iii) l'établissement d'un droit d'emphytéose.
L'établissement d'autres droits réels, tels que l'usufruit, ou le transfert indirect de biens immobiliers (par le biais d'un share deal) ne semble pas être visé par la réglementation. Bien qu'il existe une incertitude à ce sujet dans le secteur, le texte réglementaire est clair sur ce point.
Un point qui, à notre estime, pourrait donner lieu à plus de discussions, est l'interprétation des termes de « transfert notarié en pleine propriété ». Il va sans dire que cela devrait au moins inclure l'achat/la vente de biens immobiliers, mais il existe également d'autres moyens de réaliser un transfert en pleine propriété, par exemple une donation, un échange, une fusion ou d’autres restructurations de sociétés, un apport ou une attribution de biens immobiliers après une dissolution ou une distribution en nature. Si le texte réglementaire doit être interprété de manière large, ce qui est prévisible compte tenu de l'objectif de la réglementation et de la Stratégie flamande pour le climat 2050, tous ces actes devraient également donner lieu à des obligations de rénovation. Le Conseil d'État a également demandé si le règlement ne devait pas être étendu à d'autres cas de transfert ou d'établissement d'autres droits réels. Toutefois, dans certains cas, le texte réglementaire ne fait référence qu'à « l'achat », ce qui laisse entendre que le champ d'application est limité à l'achat/la vente (directe) d'un bien immobilier. En outre, les travaux préparatoires (et une FAQ qui est disponible sur le site web de VEKA à la date de cette contribution) indiquent que les obligations de rénovation ne s'appliquent pas en cas de fusion ou d'absorption, par laquelle une personne morale reprend les droits et obligations de l'ancienne personne morale. Cela semble également soutenir une interprétation plus restrictive. Toutefois, il se pourrait également que le législateur ait voulu élargir le champ d'application au-delà du simple achat-vente d'un bien immobilier, mais qu'il ait seulement voulu exclure les actes impliquant un transfert à titre universel, dans lequel le bénéficiaire du transfert doit assurer la continuité des activités du cédant. Il est nécessaire de clarifier cette question à court terme.
En cas de transfert (ou d'établissement d'un droit d'emphytéose ou de superficie sur) d'une partie seulement d'un bâtiment, les mesures d'économie d'énergie doivent également être prises, mais uniquement pour la partie du bâtiment qui fait l'objet de l'acte authentique (par exemple, les parties communes d'un bien immobilier qui ne sont pas transférées dans leur intégralité ne sont pas soumises aux obligations de rénovation dans un tel cas). L'obligation générale d'atteindre un label de performance énergétique C au minimum ou une part minimale d'énergie renouvelable de 5 % ne s'applique qu'à une transaction concernant un bâtiment entier.
Sur qui repose l'obligation ?
L’obligation de rénovation repose respectivement sur le propriétaire, l’emphytéote ou le superficiaire du bien immobilier. S’il y a plusieurs propriétaires, emphytéotes ou superficiaires, cette obligation repose sur chacun d’entre eux.
Délai
Les obligations doivent être remplies dans les cinq années suivant la date de l’acte notarié. Si le bâtiment est transféré pendant la durée de l’obligation de rénovation (ou si un nouveau droit d’emphytéose ou de superficie est établi), le nouveau propriétaire doit satisfaire aux obligations de rénovation dans le délai initial. La FAQ disponible sur le site internet de VEKA clarifie que c’est également le cas en cas de donation du bien immobilier pendant la durée de l’obligation de rénovation.
L’obligation pour les grands bâtiments non-résidentiels d’atteindre une part d’énergie renouvelable minimale de 5% n’entrera en vigueur que pour les actes passés à partir du 1er janvier 2023.
Le Gouvernement flamand s’est assuré de fournir un aperçu pratique en ce qui concerne les dates d’entrée en vigueur des obligations (source : https://beslissingenvlaamseregering.vlaanderen.be/document-view/60E3F749364ED90008000321) :
Conformité
Le respect de ces obligations sera vérifié sur la base du certificat de performance énergétique pour les bâtiments non résidentiels. À partir du 1er janvier 2023, un CPE deviendra obligatoire pour la vente ou la location d'un bâtiment non résidentiel (cette obligation s'applique déjà aujourd'hui aux petits bâtiments non résidentiels) et à partir du 1er janvier 2025, tout bien immobilier devra disposer d'un CPE (qu'il soit cédé ou loué). Le propriétaire, l'emphytéote ou le superficiaire doit prendre l'initiative de demander un nouveau CPE après que les obligations de rénovation aient été remplies ou que le délai ait expiré. Le nouveau CPE doit faire apparaitre que les obligations de rénovation ont été respectées.
Le notaire est tenu d'inscrire l'obligation de rénovation et les conditions qui y sont liées dans l'acte authentique.
Le non-respect des obligations est sanctionné par des sanctions administratives. Si la VEKA constate que les exigences minimales pour la rénovation de bâtiments non résidentiels n'ont pas été respectées, elle peut imposer une amende administrative comprise entre 500 et 200.000 euros. La VEKA fixe également un nouveau délai dans lequel l'obligation doit être respectée.
Qu'en est-il des autres Régions ?
En Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, il n’existe pas encore d’obligations de rénovation en cas de transfert d’un bien immobilier. Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale se penche actuellement sur une stratégie de rénovation qui devrait être prête à l’horizon 2025-2030. Le Gouvernement wallon est également en train de développer une stratégie de rénovation, mais à ce stade aucune norme contraignante n’est encore applicable. Il n’est pas encore clair de savoir si la stratégie de rénovation prendra la forme d’obligations qui seraient imposées à l’occasion de transferts de droits de propriété sur des biens immobiliers, ou si elle se fera au travers d’incitants via l’octroi de primes.
Cette contribution est parue sous une forme légèrement différente dans Expertise News.
