La Belgique a déjà un certain nombre de véhicules d'investissement spécifiquement axés sur l'immobilier qui peuvent bénéficier d'un régime fiscal particulier : les sociétés immobilières réglementées (SIR), les SICAFI (le statut « zombie » qui n'est pas développé dans cette contribution) et les fonds d'investissement immobiliers spécialisés (FIIS). Le législateur européen tente de donner (à nouveau) vie au statut des fonds européennes d'investissement à long terme (ELTIF ou European Long Term Investment Funds) par le biais d'un récent assouplissement du règlement ELTIF (Règlement (UE) 2023/606). Combiné au cadre fiscal créé par le législateur belge au début de l'année 2022, cela peut offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs afin d'investir en Belgique de manière « fiscalement transparente ». Les règles assouplies entrent en vigueur le 10 janvier 2024.
Contexte
Le statut ELTIF accorde une autorisation spéciale aux fonds d'une durée déterminée qui se concentrent sur des investissements à long terme. Un ELTIF est un organisme de placement collectif alternatif (OPCA) qui est géré par un gestionnaire de l'UE. Il s'agit d'une différence importante par rapport à une SIR, qui est une société immobilière commerciale et opérationnelle. Ainsi, pour être agréé comme ELTIF, il faut, en plus d'une licence d'ELTIF, soit obtenir soi-même une licence d'AIFM, soit nommer un gestionnaire d'OPCA agréé (AIFM) (le gestionnaire est soumis à la réglementation relativement stricte sur les fonds). Une fois la licence ELTIF obtenue, des règles spéciales s'appliquent au fonds en ce qui concerne les investissements autorisés, la diversification et la composition du portefeuille, les restrictions en matière de ratio d'endettement et la commercialisation auprès des investisseurs de détail et des investisseurs professionnels.
Principales caractéristiques
Transparence fiscale
Les ELTIF sont soumises au même régime fiscal dérogatoire que les SIR et les FIIS, selon lequel l'impôt des sociétés n'est payé que sur une base imposable très limitée (article 185bis du CIR92). Les revenus locatifs et les plus-values sur les biens immobiliers ne sont pas imposables.
Distinction entre les investisseurs de détail et professionnels
La nouvelle réglementation sur les ELTIF établit une distinction claire entre les ELTIF qui sont commercialisés exclusivement auprès des investisseurs professionnels et les ELTIF qui sont également commercialisés auprès des investisseurs de détail. En ce qui concerne les investisseurs professionnels, de manière générale, des règles plus souples s'appliquent.
Le fait que les personnes physiques peuvent également investir dans un ELTIF constitue une différence importante par rapport au FIIS. Cela était toutefois déjà possible dans une SIR.
Les investissements éligibles
Les actifs éligibles dans lesquels les ELTIF peuvent investir sont divisés en deux catégories : les « investissements éligibles » (désormais au moins 55% du portefeuille total) d'une part, et certains actifs liquides (maximum 45% du portefeuille total) d'autre part. L'élargissement des investissements éligibles et l'assouplissement des seuils d'investissement offrent une plus grande flexibilité dans la composition du portefeuille d'un ELTIF, qui peut constituer son portefeuille beaucoup plus largement que par exemple les SIR et FIIS (pas seulement l'immobilier).
Nouveaux seuils de diversification et de concentration
Pour des ELTIF commercialisés auprès des investisseurs de détail les seuils de diversification et de concentration continuent à s'appliquer (ils ont été supprimés pour les ELTIF commercialisés exclusivement auprès des investisseurs professionnels), mais sont considérablement assouplis : en général, un investissement dans un seul actif ne peut pas représenter plus de 20% du capital engagé d'un ELTIF (diversification) et un ELTIF ne peut pas détenir plus de 30% des actions dans un fonds particulier ou plus de 10% dans les mêmes actifs liquides (concentration). D'autres seuils s'appliquent à certains actifs spécifiques.
Le statut du SIR contient également des obligations de diversification. Les FIIS ne sont soumis à aucune obligation de diversification.
Limitation de la dette
Les seuils d'emprunt d'argent sont également relevés. Les ELTIF qui commercialisent leurs actions auprès des investisseurs de détail peuvent désormais emprunter jusqu'à 50% de la net asset value de l'ELTIF et les ELTIF commercialisés exclusivement auprès des investisseurs professionnels peuvent même aller jusqu'à 100%. Les SIR sont soumises à un plafond légal de ratio d'endettement de 65% et à des règles sur l'octroi de garanties, tandis que les FIIS ne sont soumis à aucun plafond concernant le ratio d'endettement.
Pas d'obligation de distribution à 80%
Une différence importante par rapport aux autres statuts immobiliers fiscalement transparent est que l'ELTIF ne doit pas respecter l'obligation de distribution de 80%.
ELTIF et immobilier
L'immobilier tombe également sous les investissements éligibles d'un ELTIF. Alors que les obligations de diversité strictes et la valeur minimale de 10.000.000 d'euros par actif prévues par le Règlement ELTIF initial rendaient le statut inadapté aux (plus petits) investisseurs immobiliers, les assouplissements veillent à ce que les véhicules immobiliers puissent également s'appuyer sur le statut ELTIF à l'avenir.
Toutes les formes de biens immobiliers semblent être considérées comme des investissements éligibles d'un ELTIF puisqu'elles puissent contribuer aux objectifs d'une croissance intelligente, durable et inclusive. Bien que l'exigence forte de croissance intelligente, durable et inclusive ait été supprimée de la définition des actifs physiques (qui inclut l'immobilier), celle-ci reste l'objectif général du statut ELTIF comme exprimé dans l'article 1 (inchangé) du Règlement ELTIF. En outre, un ELTIF doit considérer ses investissements comme des investissements à long terme, de sorte que, par exemple, les stratégies d'achat et de vente ne seront pas évidentes. Toutefois, cela ne change rien au fait qu'un ELTIF devrait pouvoir être en mesure de répondre aux éventuelles opportunités du marché, tant qu'il a généralement l'intention de détenir les investissements à long terme.
Une opportunité pour les investisseurs de détail ?
Dans la pratique, les personnes physiques pouvaient investir dans des structures immobilières fiscalement transparentes uniquement par l'intermédiaire d'une SIR. Le statut ELTIF offre désormais la possibilité de le faire également dans un contexte non coté. Pour les personnes physiques, la charge fiscale reste alors limitée à 30% de précompte mobilier sur les dividendes distribués par l'ELTIF.
Dans certaines circonstances, l'ELTIF offre même la possibilité d'investir dans l'immobilier en bénéficiant d'une exemption totale d'impôt. Si l'ELTIF devait être liquidé (dans l'hypothèse d'un ELTIF de type capitalisation) après une période d'investissement suffisamment longue, les plus-values sur les biens immobiliers sont non seulement exonérées d'impôt, mais les bénéfices (boni de liquidation) peuvent même être distribués aux personnes physiques sans précompte mobilier.
Entrée en vigueur et régime transitoire
Les nouvelles règles ELTIF s'appliqueront à partir du 10 janvier 2024 pour les ELTIF constitués après cette date. Les ELTIF qui sont déjà constitués avant le 10 janvier 2024 ont jusqu'au 11 janvier 2029 pour se conformer aux nouvelles règles.
