Il y a quelques années, l'Inspection Spéciale des Impôts (ISI) a lancé une enquête sur plusieurs entreprises impliquées dans différents projets immobiliers. L'administration a considéré la vente d'actions de sociétés immobilières (principalement des véhicules ad hoc ou « Special Purpose Vehicles ») comme des transactions frauduleuses et abusives en matière de TVA et à l'impôt des sociétés. Le fisc a imposé les actionnaires des sociétés immobilières qui vendent leurs actions aux investisseurs indépendants soit sur les plus-values réalisées (argumentant que ces plus-values dissimulent des prestations de développement immobilier) soit sur la valeur entière du bien immobilier sous-jacent (argumentant qu'en réalité, il y a eu vente de ce bien). Il a ensuite également appliqué des sanctions de 200% tant pour la TVA qu'à l'impôt des sociétés. Après plusieurs procédures en première instance le score est de 8 : 0 pour le contribuable, mais ceci n'est pas encore « la finale » et les contribuables doivent être très prudents et bien avisés lorsqu'ils conçoivent, mettent sur pied et établissent des structures de projets immobiliers.
Entre juin 2017 et juin 2018, les tribunaux de première instance d'Anvers et de Bruxelles ont rendu huit décisions importantes dans des affaires dans lesquelles Eubelius a assisté et représenté les actionnaires vendeurs afin de les armer contre l'ISI et ses cotisations. Inutile de dire que ces cas pilotes concernent l'entièreté du secteur immobilier commercial pour lequel la vente des sociétés immobilières constitue une partie intégrale de leurs activités quotidiennes.
Les deux tribunaux ont minutieusement examiné les faits sous-jacents et les conventions et ont suivi l'argumentation des actionnaires vendeurs considérant les transactions mises en cause comme normales et légitimes d'un point de vue commercial. Là où le fisc invoquait la simulation, les tribunaux ont estimé que les cessions d'actions et les prix payés pour ces cessions ne dissimulaient pas d'autres transactions (ces paiements n'étaient donc pas qualifiables de compensations pour des prestations de développement immobilier et/ou pour des ventes d'immeubles). Toutes les demandes du fisc tant pour la TVA (six des huit jugements) que pour l'impôt sur les sociétés (deux jugements) ont été rejetées et les impositions annulées. L'administration fiscale a déjà décidé de ne pas interjeter d'appel contre deux jugements (TVA). Des six autres affaires, le fisc a, à l'heure actuelle, déjà interjeté appel contre quatre jugements. La finale doit donc encore être jouée dans de nombreux dossiers et beaucoup d'autres cas pilotes comparables sont encore pendants devant les tribunaux néerlandophone d'Anvers, Bruxelles et Gand.
Bien que les attaques du fisc aient été rejetées jusqu'à présent, ces cas démontrent clairement que l'administration fiscale étudie rigoureusement et minutieusement des projets de développement immobilier, ainsi que leur préparation, leur objectif et l'exécution des travaux.
Ainsi les sociétés concernées par des transactions immobilières doivent s'assurer que tous les documents liés aux projets immobiliers sont rédigés soigneusement et ceci pour ce qui concerne chaque phase du projet, comme pour la préparation et la soumission lors d'un appel d'offre ou lors des négociations avec des investisseurs privés, les phases précontractuelles et de négociation, la rédaction, par exemple, des lettres d'intention, d'accord de financement, des conventions d'achat d'actions et/ou des contrats d'option, des contrats de développement immobilier, des contrats de construction et encore lors des différentes phases de la réalisation du projet et pour tous les flux de trésorerie qui y sont liés. Il est, par ailleurs, important que les agissements des sociétés soient cohérents et, de manière générale, en conformité avec ces documents.
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